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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇1)

可行性研究是通過對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等， 下面是編輯老師為大家準(zhǔn)備的可行性研究開題報(bào)告。

從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法，可行性研究開題報(bào)告。

可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。

對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。

工程項(xiàng)目的可行性研究是確定項(xiàng)目是否進(jìn)行投資決策的依據(jù)。

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資體制的改革，把原由政府財(cái)政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國(guó)家、地方、企業(yè)和個(gè)人的多元投資格局，打破了由一個(gè)業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。

因此投資業(yè)主和國(guó)家審批機(jī)關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評(píng)價(jià)結(jié)果，確定對(duì)此項(xiàng)目是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資，是項(xiàng)目建設(shè)單位決策性的文件。

可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。

早在20世紀(jì)30年代，美國(guó)在開發(fā)田納西河流域時(shí)，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。

二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門保證實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性科學(xué)。

目前，不但西方國(guó)家把可行性研究作為工程項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國(guó)家也都開展了可行性研究。

世界銀行等國(guó)際金融組織，已把可行性研究作為申請(qǐng)工程項(xiàng)目貸款的依據(jù)。

其發(fā)展過程中主要著作包括：經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》，經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩?斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析——影子價(jià)格的推導(dǎo)和估算》，約翰?漢森撰寫的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，1980年又編寫了《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，這就為世界各國(guó)特別是發(fā)展中國(guó)家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國(guó)際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，吸收了遙控遙測(cè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟(jì)理論成果，用于科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng)銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

國(guó)外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性。

例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化過程。

②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。

并把風(fēng)險(xiǎn)分成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financial risk)、可保風(fēng)險(xiǎn)(insurable risk)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。

③Arthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

④一些學(xué)者在可行性研究中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。

此外，聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國(guó)際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國(guó)外己經(jīng)比較成熟。

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。

1981年國(guó)務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規(guī)定：所有新建、擴(kuò)建大中型項(xiàng)目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證和比較后，提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。

1983年國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。

1987年，為了推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項(xiàng)目和限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國(guó)可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。

為此，國(guó)家計(jì)委及時(shí)收集全國(guó)各地在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)以及暴露的問題，于1993 年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》。

為規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目前期可行性研究工作，209月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2002年頒發(fā)了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析工作的主要文獻(xiàn)。

目前可行性研究己列入我國(guó)基本建設(shè)程序。

除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析也進(jìn)行了研究：

①安力在《房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析售價(jià)預(yù)測(cè)方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格是比較合理的、可行的。

②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。

③陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(.3)中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。

④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

⑤張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測(cè)、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì)是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。

雖然在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。

可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況→該項(xiàng)目可行性分析(包括市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面)→項(xiàng)目可行性分析結(jié)論→項(xiàng)目開發(fā)方案存在的問題及建議。

主要交代本論文研究的背景、目的'和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。

第二部分，相關(guān)理論概述。

主要交代房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。

第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃等。

第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，以及中央及地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需舉措所帶來的機(jī)遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對(duì)濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，得出項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。

這是論文的重點(diǎn)部分。

(1)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，在對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進(jìn)行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場(chǎng)及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢(shì)做出合理的預(yù)測(cè)估計(jì)，并分析項(xiàng)目建成后可能的市場(chǎng)表現(xiàn)。

主要包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩個(gè)方面的工作。

這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項(xiàng)目開發(fā)的必要性，是項(xiàng)目能否成立的最重要的依據(jù)。

本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢(shì)及市場(chǎng)情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)行深入分析，通過對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，主要從產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)客戶群定位三個(gè)方面論證本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的可行性。

(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項(xiàng)目技術(shù)上的可行性。

本文分析該項(xiàng)目建筑工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)先進(jìn)性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(包括項(xiàng)目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進(jìn)度計(jì)劃安排、環(huán)境評(píng)價(jià)、營(yíng)銷方式等方面，論證本項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

(3)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供依據(jù)。

根據(jù)評(píng)價(jià)的目的和范圍的不同，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩部分。

對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的分析和評(píng)價(jià)，是決定項(xiàng)目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目可行性研究的核心部分。

本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測(cè)算項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，得出本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。

同時(shí)，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。

第五部分，研究結(jié)論和展望。

對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行總結(jié)性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并提出論文研究的意義。

特別是針對(duì)目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇2)

目標(biāo):

客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、近中期城市的發(fā)展與項(xiàng)目地塊的關(guān)系，認(rèn)識(shí)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件，客觀全面的認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

原則：

客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。

研究方法：

以事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測(cè)。

研究?jī)?nèi)容：

1．域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述

2．總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與城市發(fā)展的關(guān)系）

3．位條件及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系）

4．大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)、高速路、交通樞紐、體育中心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的關(guān)系）

5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評(píng)價(jià)（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設(shè)、自然條件對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響） 調(diào)查方法：

一、資料收集：要求對(duì)方提供或需收集的資料

1.年鑒

2.統(tǒng)計(jì)年鑒

3.建設(shè)年鑒

4.房地產(chǎn)年鑒

5.市志

6.《區(qū)域十五計(jì)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》

7.新近報(bào)批國(guó)務(wù)院的總體規(guī)劃

8.項(xiàng)目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃

9.項(xiàng)目周邊城市建設(shè)項(xiàng)目的文件和規(guī)劃

二、與權(quán)威人士訪談

1．政府部門

2．規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)師

3．建委、國(guó)土局部門干部

4．管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部

5．要報(bào)社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者

6．房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士

7．司主要樓盤的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)

8．他值得推薦的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)

資料分析提綱及需解決問題

一、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1．經(jīng)濟(jì)狀況

用地及人口規(guī)模

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、增長(zhǎng)速度

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、計(jì)劃和規(guī)劃

從歷史發(fā)展過程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比較反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以了解項(xiàng)目開發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。

2．城市建設(shè)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況

建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)

通過橫豎向比較分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和趨勢(shì)。

3．金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

居民存款總額及人均指標(biāo)

銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款

居民購(gòu)房貸款情況

目的：了解金融業(yè)發(fā)展水平和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。

4．居民生活水平

社會(huì)商品零售額

人均年可支配收入

居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)

人均居民居住水平

了解居民生活水平，以支持項(xiàng)目定位和把握項(xiàng)目發(fā)展空間。

二、城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響

1．城市總體規(guī)劃

2．項(xiàng)目所在地分區(qū)規(guī)劃

3．重大市政建設(shè)項(xiàng)目

目的：分析項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4．土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

土地供應(yīng)及使用情況

用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)與使用狀況

土地供應(yīng)方式及制度

未來幾年內(nèi)土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)

現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范概述

目的：評(píng)估土地市場(chǎng)的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和趨勢(shì)

1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布

2. 供應(yīng)產(chǎn)品特征

3. 成交特征

4. 市場(chǎng)發(fā)展特征

目的：把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、階段以及趨勢(shì)，了解市場(chǎng)主要特征。

二、相關(guān)市場(chǎng)及典型案例詳細(xì)分析

1.確定相關(guān)項(xiàng)目和相關(guān)區(qū)域

2.目前供應(yīng)量及后續(xù)供應(yīng)情況

3.價(jià)格及趨勢(shì)

4.產(chǎn)品特征：價(jià)格、戶型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境等要素

5.成交特征分析：成交比例、價(jià)格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素

6.買家分析：自身特征及購(gòu)買動(dòng)機(jī)

7.營(yíng)銷賣點(diǎn)、推廣概念及策略

8.成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、成功或失敗經(jīng)驗(yàn)分析 目的：把握競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，了解區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格、買家特征，并透過現(xiàn)狀供應(yīng)和成交情況找到項(xiàng)目機(jī)會(huì)。了解競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和開發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場(chǎng)定位。

三、消費(fèi)者行為和特征分析

1. 消費(fèi)者特征和需求細(xì)分

2. 消費(fèi)者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來源等要素

3. 消費(fèi)者需求調(diào)查研究

4. 消費(fèi)者社會(huì)文化生活形態(tài)分析和研究

目的：了解消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施等方面的需求，細(xì)分市場(chǎng)，以求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究方法

目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)特征及走勢(shì)、產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)特性、需求特性及走勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品差異化分析，為項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。

原則：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析，加感性地認(rèn)識(shí)分析和評(píng)價(jià)。

研究方法：資料查詢，實(shí)地考察，資料分析相結(jié)合，在事實(shí)和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、總結(jié)和提煉。

調(diào)查研究?jī)?nèi)容：

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)及吸納情況

2．房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)特征

3．相關(guān)物業(yè)供求狀況

4．產(chǎn)品特征

5．市場(chǎng)活躍區(qū)域特點(diǎn)

6．可比項(xiàng)目個(gè)案研究

7．消費(fèi)者特征及生活形態(tài)分析

8．現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣方式及特征

（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法

目的：從市場(chǎng)供應(yīng)的量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場(chǎng)開發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，從供應(yīng)產(chǎn)品中分析需求特征，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。

——找出近期供應(yīng)產(chǎn)品中代表最高開發(fā)水平的要素和突破點(diǎn)

——掌握主流消費(fèi)者來源、特征、消費(fèi)需求、習(xí)慣和心理

供應(yīng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

方法：

1. 現(xiàn)場(chǎng)觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設(shè)計(jì)和公共空間設(shè)計(jì)、園林環(huán)境、會(huì)所和配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售賣場(chǎng)組織；

2.

成長(zhǎng)總會(huì)碰到各種限制與瓶頸。

詢問售樓人員：價(jià)格、供應(yīng)量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費(fèi)；

3. 拿資料：樓書和宣傳資料；

4. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；

目的和結(jié)論：得出對(duì)樓盤整體開發(fā)水平的綜合評(píng)估，點(diǎn)評(píng)和對(duì)比分析代表當(dāng)?shù)剌^高開發(fā)水平的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。

供應(yīng)樓盤成交情況

方法：現(xiàn)場(chǎng)詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：

1. 代表性樓盤成交率；

2. 各面積段戶型成交率；

3. 買家特征和購(gòu)買特征；

目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、戶型、產(chǎn)品特征市場(chǎng)接受情況。

（二） 消費(fèi)者調(diào)查

方法：

1. 研究項(xiàng)目幾個(gè)輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。通過相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解

2. 可比性樓盤購(gòu)買者調(diào)查，通過對(duì)可對(duì)比樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特征；

3. 問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。

1） 當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費(fèi)者需求調(diào)查資料；

2） 如甲方有相關(guān)資源，通過問卷形式了解消費(fèi)者需求；

3） 如甲方有客戶資源，對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查或訪談；

目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)。

對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討

項(xiàng)目資源分析

1. 地盤現(xiàn)狀分析

基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文

地下情況：文物、光纖電纜等

2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析

用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積

指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：退縮、預(yù)留等要求

配套建設(shè)要求：如車庫、學(xué)校、幼兒園等

3. 周邊環(huán)境分析

自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀

人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價(jià)值

4. 地塊開發(fā)條件分析

用地條件：綠化、植被、平整情況

市政設(shè)施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊）

5. 城市功能分布及項(xiàng)目區(qū)位分析

城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局

城市規(guī)劃發(fā)展方向

項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)位價(jià)值分析

6.項(xiàng)目市場(chǎng)資源分析（周邊資源、幅射圈）

項(xiàng)目可達(dá)性及預(yù)期影響范圍

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇3)

當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選，房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位，調(diào)查報(bào)告《房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告》。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。

因近年來商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快，價(jià)格偏高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇4)

近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。

__市位于__中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況

目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10家，三級(jí)企業(yè)23家，四級(jí)企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營(yíng)為主，國(guó)有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬元。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(zhǎng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。

在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長(zhǎng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。

（三）20__年新開工項(xiàng)目情況

在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長(zhǎng)125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長(zhǎng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

（四）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況

1、新建商品房交易情況

20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(zhǎng)17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長(zhǎng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(zhǎng)11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長(zhǎng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(zhǎng)36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長(zhǎng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。

2、新建商品房供求情況

20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。

3、存量房交易情況

20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長(zhǎng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇5)

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價(jià)3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

對(duì)于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目，要通過加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的`，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為5000萬元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為20xx萬元，三級(jí)資質(zhì)為800萬元，四級(jí)資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇6)

全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。

調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

二、綜合配套不完善。

從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級(jí)寫字樓，甚至沒有一座乙級(jí)寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

成都商務(wù)寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析。

通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策思考

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。

至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個(gè)方面。

1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對(duì)天來酒店、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。

2、強(qiáng)化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實(shí)現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟(jì)、最有效的

3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5、加大招商營(yíng)銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇7)

(1)政治法律環(huán)境方面

① 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面

① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧ 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。

(3) 社區(qū)環(huán)境方面

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

(4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為方面

① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。

③ 需求動(dòng)機(jī)：如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。

④ 購(gòu)買行為：如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。

(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面

① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。

④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。

⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

(6) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。

① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。

③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤ 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

⑥ 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。

(7) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道

① 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。

③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④ 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

(9) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。

希望可以幫到你！

我是來看評(píng)論的

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇8)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2.容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5.周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7.市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇9)

縣級(jí)（尤其是我們中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價(jià)低購(gòu)買力不能持久的“短平快”特點(diǎn)：一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè)，運(yùn)作模式是購(gòu)買一塊地興建一個(gè)小區(qū)或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機(jī)，開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤(rùn)一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財(cái)務(wù)人員多是臨時(shí)騁請(qǐng)一些有背景或身分的當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T，稅務(wù)財(cái)務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達(dá)到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度：

稅收征管現(xiàn)狀：工作被動(dòng)，征管質(zhì)量不高

一、地區(qū)觀念短期效益驅(qū)動(dòng)形成干擾：近年來經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)加大對(duì)招商引資力度，招商引資工作作為政績(jī)的一個(gè)主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)見效快、政績(jī)顯現(xiàn)行業(yè)得到各級(jí)政府的青睞，各地各級(jí)產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺(tái)一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個(gè)單位一個(gè)政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設(shè)置了障礙，對(duì)稅務(wù)部門日常征管工作也時(shí)有干擾。

二、行業(yè)要求不高資金密集財(cái)務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)要求低門檻不高：找個(gè)掛靠單位，租個(gè)辦公場(chǎng)所，幾個(gè)相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個(gè)人口不足十萬的小縣城，投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實(shí)為個(gè)體的開發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)又是資金密集運(yùn)作行業(yè)，密集資金運(yùn)作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長(zhǎng)、成本費(fèi)用項(xiàng)目多、會(huì)計(jì)核算復(fù)雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財(cái)務(wù)核算，目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個(gè)股東、三兩個(gè)財(cái)務(wù)人員，幾個(gè)工程人員組成，個(gè)體開發(fā)商更是股東打包來，事事自己動(dòng)手心里一盤賬根本談不上財(cái)務(wù)核算。成本、費(fèi)用不實(shí)、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動(dòng)。

三、稅收征管手段簡(jiǎn)單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴(yán)重：由于成本費(fèi)用核算不實(shí)，建筑業(yè)目前執(zhí)行的20__年工程預(yù)算指標(biāo)體系與實(shí)際出入較大，稅務(wù)部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎(chǔ)，對(duì)所得稅實(shí)行定率征收，對(duì)土地增值稅按預(yù)征率征收，收入比例與現(xiàn)狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實(shí)際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。

解決方法探討

一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究其發(fā)展形勢(shì)改變收入倚重思想：1、從宏觀、微觀上向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)屬于消費(fèi)行業(yè)，它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財(cái)政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長(zhǎng)期的持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發(fā)是得不失，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)有倚重和依賴心理，國(guó)際慣例也都不會(huì)予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰(zhàn)術(shù)，多調(diào)查研究、多實(shí)地觀察、及時(shí)掌握工程進(jìn)度和銷售情況，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機(jī)。

二、加大宣傳力度，強(qiáng)制規(guī)范行業(yè)財(cái)務(wù)核算，提高納稅人自行申報(bào)率和申報(bào)準(zhǔn)確率：稅收管理單位有針對(duì)性地逐戶進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，明確稅收政策并將政策出臺(tái)的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財(cái)務(wù)核算工作自覺及時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)確的納稅申報(bào)。為稽查部門的處理處罰設(shè)置一個(gè)強(qiáng)有力的前提條件。

三、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高技能、加強(qiáng)檢查、強(qiáng)化稅務(wù)稽查工作職能：稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認(rèn)真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù)，提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，檢查時(shí)注意與相關(guān)部門聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實(shí)證據(jù)鏈，重點(diǎn)檢查所得稅、土地增值稅，處理時(shí)依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴(yán)厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國(guó)家稅收

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇10)

今年以來，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額(億元)

占開發(fā)投資比重(%)

比重同比增減(%)

房地產(chǎn)開發(fā)投資

94.9

—

—

其中：商品住宅

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄?？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。

新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析

1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng)。

三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題

其次，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。

四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn)，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(篇11)

當(dāng)前，國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設(shè)為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中，要堅(jiān)持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計(jì)算，需新增萬套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)。現(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng)，因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設(shè)來進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì)資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：

一是降低準(zhǔn)入“門檻”，以四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬元；

二是加大政策支持力度，要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等；

三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平

據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購(gòu)買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購(gòu)買力。要提高居民的購(gòu)買力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，以此拉動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：

一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；

二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號(hào)令，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實(shí)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制：

一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購(gòu)房成本；

二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔(dān)保行為，簡(jiǎn)化辦事程序，方便個(gè)人貸款，增強(qiáng)購(gòu)房能力。

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