樓盤(pán)策劃方案。

中國(guó)人提倡做事預(yù)先作好規(guī)劃，為了確保工作或事情順利進(jìn)行。通常會(huì)被要求事先制定方案，工作方案是對(duì)將要開(kāi)展的項(xiàng)目做不同角度的分析設(shè)計(jì)，到底怎樣才能寫(xiě)好方案？這份“樓盤(pán)策劃方案”是我盡職盡責(zé)的結(jié)果希望您喜歡，我們會(huì)在網(wǎng)站上發(fā)布更多消息請(qǐng)持續(xù)關(guān)注！

樓盤(pán)策劃方案(篇1)

和發(fā)展。加強(qiáng)世紀(jì)城在消費(fèi)者心中的形象。

房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員;

布置、接待服務(wù)、程序擬定等5個(gè)方面做好準(zhǔn)備工作。

開(kāi)業(yè)慶典時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪，以引起社會(huì)的關(guān)注和支持。

2.做好邀請(qǐng)來(lái)賓的工作(提前做好人員確定和邀請(qǐng)函的發(fā)送)。

為了擴(kuò)大知名度，應(yīng)盡量邀請(qǐng)重要來(lái)賓來(lái)參加樓盤(pán)典禮。包括上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、主管部門(mén)負(fù)責(zé)人、合作單位及同行負(fù)責(zé)人等。

3.做好場(chǎng)地的選擇與布置工作。

為顯示隆重與敬客，可在來(lái)賓尤其是貴賓站立之處鋪設(shè)紅色地毯，并在場(chǎng)地四周懸掛橫幅、標(biāo)語(yǔ)、氣球、彩旗等。音響設(shè)備應(yīng)事前調(diào)試好，防止使用時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)。

4.做好接待服務(wù)工作。要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)來(lái)賓接待工作，接待貴賓時(shí)，單位負(fù)責(zé)人要親自出面。要準(zhǔn)備好停車(chē)場(chǎng)、休息室。來(lái)賓返回時(shí)可贈(zèng)送紀(jì)念品。選擇紀(jì)念品應(yīng)注意：要突出宣傳本建筑物的功能作用;紀(jì)念品要有一定的紀(jì)念意義;要有本單位的特色。

5.做好程序擬定工作。剪彩儀式可分為4項(xiàng)。第一項(xiàng)，儀式正式開(kāi)始，介紹主要來(lái)賓。第二項(xiàng)，主人對(duì)該建筑的功能以及規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行簡(jiǎn)介。第三項(xiàng)，來(lái)賓致辭道喜。第四項(xiàng)，正式進(jìn)行剪彩。剪彩時(shí)，應(yīng)鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴;

1、搭建主席會(huì)場(chǎng)舞臺(tái)一個(gè)，上鋪紅地毯。可采取走紅地毯的簽名儀式。

綴和裝飾;

4、在主會(huì)場(chǎng)換上開(kāi)業(yè)注水旗，上標(biāo)“熱烈慶祝世紀(jì)城售樓處公開(kāi)”

等標(biāo)語(yǔ);

的空飄氣球,體現(xiàn)整個(gè)熱烈宏大氣勢(shì);

13、紅地毯：從入口一直鋪到售樓處內(nèi)，地面要有相應(yīng)引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。

花1盆，音響1套。高級(jí)簽到簿2本，簽到筆4支，簽到臺(tái)1張，

1、7月27日晚放好汽球、彩旗以及主席臺(tái)搭建好;

2、活動(dòng)當(dāng)天早上8：00點(diǎn)之前所有的現(xiàn)場(chǎng)布置和工作人員全部到位;

位部門(mén)的人員入場(chǎng)。同時(shí)音樂(lè)響起，如《今天是個(gè)好日子》， 等類(lèi)型，或軍樂(lè)隊(duì)吹響迎賓曲;

4、9：30-10：00嘉賓記者簽到入座，同時(shí)禮儀小姐做好迎賓接待工作;

7、11：28所有嘉賓、工作人員前往**賓館就餐或另行安排;

2、主持人：所有講話(huà)嘉賓上臺(tái)(禮儀引領(lǐng))，同時(shí)鼓掌、奏樂(lè)。

謝單位;

樓盤(pán)策劃方案(篇2)

一、【營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)背景】：中秋是傳統(tǒng)的佳節(jié)，國(guó)慶更是舉國(guó)歡慶的大節(jié)日，更逢xxxx各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點(diǎn)必將掀起一陣銷(xiāo)售熱潮，各業(yè)種把握時(shí)機(jī)，甄選商品再掀銷(xiāo)售新高。

二、【活動(dòng)目標(biāo)】：同比提升30%，提升商場(chǎng)美譽(yù)度、增加店堂活動(dòng)氣氛，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺(jué)。

五、活動(dòng)時(shí)間：中秋節(jié)主題活動(dòng) 9月17日(周五)DD23日(周日)7天

請(qǐng)xx超市中心店及各超市門(mén)店全力聯(lián)系供應(yīng)商引進(jìn)知名月餅如 “德懋恭”、 “稻香村”、好利來(lái)、阿美莉卡等著名品牌，全力推出各種風(fēng)格、各種口味的月餅，大擺熱賣(mài)形成中秋美食一條街的陳列氛圍，

重點(diǎn)對(duì)月餅禮盒、名煙名酒名茶、節(jié)日禮品類(lèi)、水果類(lèi)、海鮮類(lèi)進(jìn)行強(qiáng)力推薦，可于各品類(lèi)中找出2D3款做超低價(jià)，吸引消費(fèi)。要與競(jìng)爭(zhēng)店形成鮮明對(duì)比，使消費(fèi)者對(duì)我店的商品產(chǎn)生新穎、特別、全面的購(gòu)物新感覺(jué)。

穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運(yùn)動(dòng)休閑、針紡，本次活動(dòng)集中推出展示國(guó)內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場(chǎng)深情價(jià)，部分商品再降1DD2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來(lái)的旺季作好鋪墊，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對(duì)調(diào)整升級(jí)推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級(jí)DD大升級(jí)、轉(zhuǎn)驚喜活動(dòng)(活動(dòng)期間到二樓預(yù)購(gòu)羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)一次，領(lǐng)取指定的.立減金額，可設(shè)置50D200元的立減金額。每日限前100名)同時(shí)各業(yè)種最后庫(kù)存夏季商品開(kāi)始1-2折的超低價(jià)折扣。

營(yíng)銷(xiāo)部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳。

3、金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動(dòng)，相互給予立減xx元的折扣。(立減金額有業(yè)種擬定，但須報(bào)營(yíng)銷(xiāo)部)食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類(lèi)商品全市最低價(jià)。免費(fèi)送到指定位置。開(kāi)展公司級(jí)的大套購(gòu)，聯(lián)購(gòu)滿(mǎn)50000、30000、20000等金額贈(zèng)送不同婚慶大禮。(本活動(dòng)初期即開(kāi)始宣傳，24D30日開(kāi)展最大力度)

4、會(huì)員活動(dòng)：(1)會(huì)員購(gòu)物即贈(zèng)購(gòu)物袋一個(gè)(2)會(huì)員購(gòu)物滿(mǎn)300元贈(zèng)送月餅禮盒(3)會(huì)員購(gòu)物滿(mǎn)500元送大閘蟹。(4)新人免費(fèi)辦理會(huì)員卡、信用卡并贈(zèng)送雙卡好禮。(5)會(huì)員持會(huì)員卡購(gòu)物在原有折扣上再優(yōu)惠0.5D1折，各專(zhuān)柜的商品都要有會(huì)員優(yōu)惠。不參加商品上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)部個(gè)別明示，營(yíng)業(yè)員要將會(huì)員卡卡號(hào)標(biāo)明在購(gòu)物小票上。無(wú)會(huì)員卡消費(fèi)不予打折。

5、特別活動(dòng):購(gòu)月餅禮盒滿(mǎn)500元以上可免費(fèi)郵寄及全國(guó)各地，為您的親人送去濃濃的思念。

樓盤(pán)策劃方案(篇3)

樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃方案

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售塑造、提升品牌形象

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售塑造、提升品牌形象本方案在于為“濱江園”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下找出“濱江園”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷(xiāo)售計(jì)劃并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌

第一節(jié)市場(chǎng)分析

一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1、××市屬于四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國(guó)有企業(yè)這意味著××的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)所以各大商家紛紛進(jìn)入××房地產(chǎn)更是有大量外資搶入行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力不斷上升達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開(kāi)××市內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約100家經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大開(kāi)發(fā)形式全面化多樣化到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬(wàn)元住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬(wàn)元20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米商品房銷(xiāo)售面積為40萬(wàn)平方米商品房銷(xiāo)售總額為37723萬(wàn)元最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,20xx年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售的總面積為24904.47平方米,住房銷(xiāo)售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%2、現(xiàn)有品牌樓盤(pán)的基本狀況現(xiàn)有名的樓盤(pán)XX區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等但是由于市場(chǎng)不是很成熟他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范抱著賣(mài)出去就是目的心理忽視樓盤(pán)品牌的建設(shè)忽視樓盤(pán)內(nèi)涵的建設(shè)導(dǎo)致后繼開(kāi)發(fā)力不足b、有的沒(méi)有服務(wù)的概念這又表現(xiàn)在銷(xiāo)后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足人為景觀痕跡太重

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠銷(xiāo)售手段不合理收費(fèi)不合理手續(xù)不合理還有的不合法

二、××市同類(lèi)住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類(lèi)”定義為具有小高層別墅等的住宅小區(qū)現(xiàn)將××市河西河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：1、河西地帶

由于河西為新開(kāi)發(fā)城區(qū)在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)總體來(lái)說(shuō)河西地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；

其周邊環(huán)境好；

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士市場(chǎng)銷(xiāo)售反應(yīng)良好；

其定位為社會(huì)高薪階層

濱江一村：

小區(qū)面積大；

鄰近湘江；

周邊環(huán)境好；

2、河?xùn)|地帶包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有XX區(qū)南有XX區(qū)及東部的XX區(qū)

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積其中400畝水面

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)

屬未來(lái)商業(yè)地帶

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大

房屋設(shè)計(jì)理念突出

銀座大廈：近臨中心廣場(chǎng)一醫(yī)院；

只是一個(gè)連體樓、屬小高層沒(méi)有自身小區(qū)；

周邊自然環(huán)境不是很好；

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城

品牌知名度高；

周邊環(huán)境綠色條件好；

擁有98畝的綠色自然地帶；

其發(fā)展迅速塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中形成良好的品牌其新近開(kāi)發(fā)的“紫南閣”定位較高目標(biāo)群是中高薪階層

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍尊貴之居人文大家

交通便利

環(huán)境幽雅

小區(qū)為12層左右的帶電小高層設(shè)計(jì)時(shí)尚

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的大手筆

價(jià)格定在1800左右

三消費(fèi)者分析

根據(jù)《××房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好各種生活配套要齊全各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)一定要有超前的思想使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息特別要注意智能化；在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎色調(diào)要協(xié)調(diào)風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；

2、高綠化率幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的由此看來(lái)現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高；3、小區(qū)及其周?chē)呐涮自O(shè)施的

基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、等；

4、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購(gòu)買(mǎi)別墅；

5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系加強(qiáng)溝通

第二節(jié)“濱江園”項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1環(huán)境：坐擁兩山環(huán)境幽雅鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋高達(dá)60%山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤(pán)中絕無(wú)僅有的2地段：位于××市南部XX區(qū)附近樓盤(pán)以慶云山莊為主經(jīng)慶云山莊多年的開(kāi)發(fā)該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈扰R近商業(yè)繁華地帶電腦城家具城水果批發(fā)大市場(chǎng)更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近

3價(jià)格：由于地價(jià)較底節(jié)省了巨大成本房?jī)r(jià)有回旋余地并有銀行房貸支持按揭買(mǎi)房減輕了買(mǎi)房壓力價(jià)格完全具有對(duì)比優(yōu)勢(shì)消費(fèi)者買(mǎi)房不是一時(shí)沖動(dòng)而是完全比較后行為這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷(xiāo)售的最大著力點(diǎn)

4物管：智能化管理保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求符合本案的定位主題二十四小時(shí)保安全封閉式管理因?yàn)椤痢恋陌踩h(huán)境及以前某樓盤(pán)的事故的原因所以安全是××市民關(guān)心的大要素更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題各種樓層合理布置更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰6小區(qū)配套設(shè)施齊全有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)噪音低空氣好二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸雖有24、25、28、29、43路?？康巧袩o(wú)直達(dá)的公交道路條件差而交通又是考慮買(mǎi)房的很大要素如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題可以考慮與市政府合作開(kāi)通幾路專(zhuān)線2樓盤(pán)外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好房屋雜亂市政建設(shè)差沒(méi)有大型購(gòu)物休閑場(chǎng)所缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施3物業(yè)管理：不是湘銀的物管品牌力度不夠

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類(lèi)較多有6層、帶電小高層、別墅層次不一面向復(fù)雜

三．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

根據(jù)樓盤(pán)的位置和樓盤(pán)的定位我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況如下：

慶云山莊

優(yōu)勢(shì)：

（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段靠近××繁華商業(yè)區(qū)無(wú)工業(yè)廢氣污染附近有高中、市級(jí)醫(yī)院購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全方便居民生活

（2）屬于××市XX區(qū)由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都緊盯天元開(kāi)發(fā)區(qū)XX區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯不如XX區(qū)該區(qū)屬本地商業(yè)旺地聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)（尤以廣東、福建人士居多）加上XX區(qū)的“本地人士”這一區(qū)域的樓盤(pán)對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力同時(shí)由于臨近××縣也有利于吸引××縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房

（3）價(jià)格低以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房相對(duì)××地區(qū)其他同類(lèi)型樓盤(pán)而言?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯

（4）交通便利有專(zhuān)門(mén)的公交路線并且公交車(chē)經(jīng)過(guò)火車(chē)站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段方便購(gòu)物及就醫(yī)劣勢(shì)：

（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎無(wú)法對(duì)潛在客戶(hù)產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊力進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望

（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足不能滿(mǎn)足眾多用戶(hù)需求

（3）低價(jià)位商品房檔次不高不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高

湘江四季花園

優(yōu)勢(shì)：1）項(xiàng)目資金雄厚有資金可做必要的周轉(zhuǎn)以應(yīng)付市場(chǎng)變化2）整體項(xiàng)目規(guī)劃在××尚屬首例相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等都處于明顯優(yōu)勢(shì)

3）××市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇

4）本地市場(chǎng)樓盤(pán)眾多但大盤(pán)太少具有文化底蘊(yùn)的大盤(pán)更少真正意義上的山水概念樓盤(pán)更是絕無(wú)僅有劣勢(shì)：

1）品牌號(hào)召力：××房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰現(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)已形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力2）市場(chǎng)承受能力：由于××市消費(fèi)偏低市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素3）競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許

多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流盲目開(kāi)發(fā)低價(jià)銷(xiāo)售造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析

1樓盤(pán)定位可以是“××文化藝術(shù)之都”但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”

2高開(kāi)低走保證品牌支撐預(yù)留樓盤(pán)銷(xiāo)售力視銷(xiāo)售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略

3確定“高開(kāi)”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤(pán)的售價(jià)亦應(yīng)考慮樓盤(pán)定位價(jià)根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米慶云山莊的800900元/平方米的定價(jià)以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理

五核心價(jià)值分析

1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”營(yíng)造文化藝術(shù)概念打品位牌人文概念具體化“濱江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的有文化品位的人向往藝術(shù)文化的人的部落

2“勞動(dòng)者光榮”有錢(qián)是一種價(jià)值是一種能力有錢(qián)不外顯購(gòu)買(mǎi)品位是一舉兩得的好事“濱江園”正是這樣的載體4“家在身旁”勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家家就在身旁“濱江園”毗臨的電腦城手機(jī)大市場(chǎng)家具城水果批發(fā)大市場(chǎng)眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一

第三節(jié)推廣策略界定

一目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“濱江園”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)結(jié)合中高檔住宅的銷(xiāo)售特點(diǎn)界定“濱江園”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主電腦大市場(chǎng)業(yè)主通訊市場(chǎng)業(yè)主南區(qū)附近購(gòu)房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層

2年齡：年齡大約在35到55歲

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期人口簡(jiǎn)單居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求有“物有所值”的消費(fèi)心理他們追求品位但他們又是商人有商人的交易本性既有“物有所值”5有強(qiáng)烈的虛榮心喜歡攀比和玄耀文化程度相對(duì)較底但喜歡附庸風(fēng)雅希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位

二賣(mài)點(diǎn)界定

1項(xiàng)目本身的生活理念：

（1）家在身旁與工作地臨近

（2）自然入室獨(dú)一無(wú)二天然山地樹(shù)林綠地

（3）社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍（4）保安設(shè)施齊備安全起居2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念

（1）藝術(shù)就在生活中雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)

（2）談藝術(shù)不要出門(mén)會(huì)所定期藝術(shù)展覽

（3）品位包圍生活文化名人與我們同在

第四節(jié)廣告策略

一廣告宣傳目的

1．把項(xiàng)目宣傳與濱江房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合適當(dāng)?shù)貥?shù)立濱江房產(chǎn)公司的品牌形象；

2．樹(shù)立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象與其它南區(qū)樓盤(pán)沒(méi)有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；

3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤(pán)；4．促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售為其成為“××十佳樓盤(pán)”提供動(dòng)力

二總體策略

1、不要過(guò)于強(qiáng)調(diào)“人文”概念回避其他樓盤(pán)都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”而要樹(shù)立項(xiàng)目富有個(gè)性的文化藝術(shù)概念；2、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別不直接、簡(jiǎn)單地賣(mài)環(huán)境擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)而是挖掘環(huán)境能給予買(mǎi)家的利益點(diǎn)使公眾形成對(duì)“天然綠色”生活的認(rèn)同；3、要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來(lái)塑造項(xiàng)目的文化品位使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致處處為業(yè)主著想的專(zhuān)業(yè)理念三要樹(shù)立的形象

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；

2、不僅是家更是休身養(yǎng)性、渡假處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求對(duì)業(yè)主的尊重

3、精品物業(yè)安全第一樓盤(pán)

四分期廣告的整合策略

引導(dǎo)試銷(xiāo)期：廣告原則是給信息

既通過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民特別是目標(biāo)消費(fèi)者以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“濱江園”正在建設(shè)即將推出按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤(pán)的注意力形成對(duì)“濱江園”的期待心理并可作內(nèi)部銷(xiāo)售引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的態(tài)度與看法

公開(kāi)發(fā)售期：廣告原則給感覺(jué)

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位完成形象沉淀通過(guò)公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知為樓盤(pán)發(fā)銷(xiāo)積蓄形象資源加深和鞏固公眾的注意集中度制造“火熱”事件開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者公開(kāi)發(fā)售中期：廣告原則給實(shí)體

通過(guò)對(duì)“濱江園”項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專(zhuān)業(yè)、超前的操作程序給予公眾“卓越文化品位家在身旁”的靜品絕版印象形成物超所值的感覺(jué)

五廣告主題及口號(hào)

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受

理由：（1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流又在各眾多樓盤(pán)中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出“濱江園”的草地?cái)?shù)木是天然的還符合樓盤(pán)在工業(yè)城市中無(wú)污

染區(qū)的優(yōu)越位置使有“自然”能使買(mǎi)主有超越時(shí)髦舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)

（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征擁有文化藝術(shù)才是真正的品位藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿(mǎn)足感

（3）享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受正是因?yàn)槌晒Σ拍軗碛邢硎苓@能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺(jué)并且享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心

廣告口號(hào)：“濱江園”都市藝術(shù)家園

理由：

（1）“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“濱江園”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)

（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作與“濱江園”的形象定位十分契合

（3）廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承有利于相互照應(yīng)（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求有利于訴求的目標(biāo)性

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}即藝術(shù)、自然、享受電視、報(bào)紙、廣播、戶(hù)外、車(chē)體的視聽(tīng)設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)不落俗套以突出表現(xiàn)藝術(shù)性樓書(shū)、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤(pán)的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境高品質(zhì)的物業(yè)管理）

第五節(jié)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議

一營(yíng)銷(xiāo)渠道及人員促銷(xiāo)建設(shè)

1營(yíng)銷(xiāo)渠道的建設(shè)十分重要應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷(xiāo)售渠道“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)房者“兩線”指銷(xiāo)售明線和暗線明線銷(xiāo)售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷(xiāo)售方式通過(guò)建設(shè)售樓部成立電話(huà)熱線設(shè)置樣板房參加房交會(huì)等方式公開(kāi)發(fā)售暗線銷(xiāo)售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中裂變出來(lái)的一種銷(xiāo)售方式以點(diǎn)帶面依靠口頭傳播如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開(kāi)展無(wú)形廣告銷(xiāo)售

2人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開(kāi)放的、務(wù)實(shí)的在與顧客接觸時(shí)他們承擔(dān)了樓盤(pán)的第一形象他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化以充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范與成熟獲得潛在客戶(hù)的信任與好評(píng)嚴(yán)禁有任何損害樓盤(pán)形象的舉止言行二營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)建議

一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)

1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人廣滲透以引起十分關(guān)注借典禮邀請(qǐng)政界名人目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物著名藝術(shù)家參與給項(xiàng)目的定位打好頭陣征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性擴(kuò)大客戶(hù)量提高購(gòu)買(mǎi)率2、活動(dòng)內(nèi)容

（1）典禮發(fā)布會(huì)（2）藝術(shù)家做秀（3）設(shè)立征名征文點(diǎn)發(fā)放意見(jiàn)卡（4）“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉（5）新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)間：樓盤(pán)開(kāi)工期間及樓盤(pán)預(yù)售期間地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)

1策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤(pán)的定位的最大支撐通過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶(hù)和藝術(shù)家明星的關(guān)系以客戶(hù)的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華在客戶(hù)中樹(shù)立良好的形象為熱銷(xiāo)打好基礎(chǔ)為迅速收盤(pán)做好前奏

2活動(dòng)安排：a,大型藝術(shù)雕塑落戶(hù)小區(qū)儀式；b,書(shū)畫(huà)藝術(shù)家的展覽；c,文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì)；d,明星才藝表演會(huì)3活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人必須目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士各路相關(guān)媒體記者目標(biāo)消費(fèi)群代表后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表各發(fā)展商地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士

三、贈(zèng)房活動(dòng)

樓盤(pán)策劃方案(篇4)

一、市場(chǎng)背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

__所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?

2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷(xiāo)售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷(xiāo)售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);

綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：

四、已購(gòu)客戶(hù)分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu)，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

3.行業(yè)分析：

行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比

天化5830.05%

石化52.59%

個(gè)體及私營(yíng)3618.65%

銀行94.66%

學(xué)校94.66%

醫(yī)院52.59%

鹽場(chǎng)63.11%

稅務(wù)52.59%

規(guī)劃局21.04%

保險(xiǎn)21.04%

其它5629.02%

總計(jì)193

分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：

__在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

六、分析|總結(jié)：

1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：

我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20__年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

篇二

一、時(shí)間:年月日上午。

二、地點(diǎn):______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。

三、人員:工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。

五、擬邀媒體:__電視臺(tái)、__日?qǐng)?bào)、__新聞臺(tái)等。

六、預(yù)定目標(biāo):對(duì)外傳達(dá)______開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大______的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)______的完美前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立__地區(qū)____房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。

七、會(huì)場(chǎng)布置:

1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話(huà)用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“______開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。

2、簽到處:來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。

3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

4、貴賓休息區(qū):可放在______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn):

1、室內(nèi)外表現(xiàn)

1)彩旗(彩條)

2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3)氣拱門(mén)、氣球

在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。

2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)資料:

1)軍樂(lè)隊(duì):用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。

2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。

3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著______完美的發(fā)展前景。

3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合:

以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也能夠簡(jiǎn)單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，構(gòu)成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。

活動(dòng)文案如下:

為酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房VIP卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購(gòu)房VIP卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。

抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由__市公證處全程公證。

現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6:00開(kāi)始理解排隊(duì)。

本公司將于20__年9月30日上午8:00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。

獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。

“購(gòu)房VIP卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，務(wù)必與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。

活動(dòng)規(guī)定:參與者務(wù)必年滿(mǎn)18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)

購(gòu)房VIP卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。

購(gòu)房VIP卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。

本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。

4、籌備工作:

1)擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。

2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。

3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。

4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋

7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。

5、來(lái)賓身份識(shí)別:來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。

6、人員安排:

1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。

2)工作人員15名;

3)公司工作人員30名;

九、儀式流程:

09:00-09:30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。

09:30-09:50來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?？蛻?hù)可入售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)并領(lǐng)取宣傳資料。

09:50-10:00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。

10:00-10:08儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。

10:08-10:13公司總經(jīng)理___致歡迎詞。

10:13-10:25舞獅表演。

10:25-10:35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。

10:35-10:50主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為_(kāi)_____開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式到達(dá)高潮。

10:50-11:00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

11:00客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。

十、媒體計(jì)劃:

1、報(bào)紙廣告

27日、28日、30日在《__日?qǐng)?bào)》第_版刊登整版廣告，告知______開(kāi)盤(pán)的信息。

2、電視廣告

__電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成VCD，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由__電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。

3、電臺(tái)廣告

在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出______開(kāi)盤(pán)的信息。

4、印刷品廣告

樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。

十一、廣告預(yù)算

1.《__日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版_____元

2.電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道____元

3.電臺(tái)廣告宣傳____元

4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批___元

5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用____元

(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)

6.氣球(開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)____元

7.鮮花盆景租賃____元

共計(jì)______元

貴州演藝策劃傳媒有限公司

貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:

1.專(zhuān)業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作

2.各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)

3.新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷(xiāo)露演

4.各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示

5.禮儀慶典:開(kāi)業(yè)慶典、周年慶典、開(kāi)工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等

樓盤(pán)策劃方案(篇5)

第一部分

一、××項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)需要達(dá)到的目標(biāo)

1.消化××認(rèn)籌登記階段已經(jīng)積累的誠(chéng)意客戶(hù)，將誠(chéng)意客戶(hù)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。

2.在預(yù)定的銷(xiāo)售周期內(nèi)迅速完成××第一批批單位的銷(xiāo)售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快銷(xiāo)、熱銷(xiāo)。

3.鞏固和升華在衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高尚高品質(zhì)形象，借助于國(guó)字號(hào)強(qiáng)勢(shì)的權(quán)威品牌形象促

進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。

4.通過(guò)對(duì)××項(xiàng)目品牌的升華，注重創(chuàng)立衡陽(yáng)××建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)名牌形象，完成從項(xiàng)目品牌到公司名牌的過(guò)渡，為××的后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。

5.通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)為××銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)吸引人流，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣，營(yíng)造熱烈火爆的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，提高現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)成交比例。

二、××開(kāi)盤(pán)需要達(dá)到的效果

1.通過(guò)開(kāi)盤(pán)前持續(xù)的廣告宣傳推廣及熱烈的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引前期登記的誠(chéng)意客戶(hù)當(dāng)天前往××銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，提高誠(chéng)意登記客戶(hù)的成交比例，力爭(zhēng)達(dá)到50%以上的解籌率。

2.通過(guò)隆重?zé)崃业拈_(kāi)盤(pán)活動(dòng)為××銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)更多的客流，力爭(zhēng)為銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)近100名的新客戶(hù)。

3.通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，再次將衡陽(yáng)市購(gòu)房目標(biāo)客戶(hù)群的注意力吸引到××上來(lái)，讓××成為市場(chǎng)所關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起新一輪的銷(xiāo)售熱潮。

4.通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)強(qiáng)化××——國(guó)家康居示范工程和諧生活典范社區(qū)的高品質(zhì)社區(qū)定位，給客戶(hù)更加深刻強(qiáng)烈的印象，擴(kuò)展客戶(hù)群之間的口碑宣傳，增進(jìn)銷(xiāo)售。

5.通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展示××的建筑產(chǎn)品特色，特別是戶(hù)型、水景園、桂花林、花園、泛會(huì)所、游泳池的展示。增強(qiáng)客戶(hù)信心，為××的銷(xiāo)售創(chuàng)造有利的現(xiàn)場(chǎng)條件。

三、××開(kāi)盤(pán)必須具備的現(xiàn)場(chǎng)條件

1、vip卡認(rèn)籌

vip卡是前期的客戶(hù)積累和人氣的聚集，按照一般思路，就必須要達(dá)到vip卡的銷(xiāo)售量為100張的70%以上，才便于開(kāi)盤(pán)和集聚人氣，為項(xiàng)目造成空前的盛景。

就目前從8月1號(hào)到今天已是5天啦，每天來(lái)的客戶(hù)均量達(dá)12人次，可為什么留不住客戶(hù)?我們可以從現(xiàn)場(chǎng)看得出：客戶(hù)一旦聽(tīng)說(shuō)到內(nèi)部認(rèn)籌價(jià)格是1655元/㎡的起價(jià)，99%的人都說(shuō)太貴啦;其二是工地上也太冷清;其三，有部分客戶(hù)說(shuō)前面停了幾個(gè)月和2年時(shí)間，是什么原因，這里有許多不確定的因素，讓客戶(hù)心生懷疑，不敢落單。建議開(kāi)發(fā)商要為自己的形象樹(shù)立品牌與良好聲譽(yù)，再現(xiàn)場(chǎng)可以與市政府、規(guī)劃局、開(kāi)發(fā)辦、國(guó)土局、房地局一起舉辦一次開(kāi)盤(pán)前的公開(kāi)新聞活動(dòng)，比如公開(kāi)承諾與新聞發(fā)布會(huì)、消費(fèi)者監(jiān)督等等來(lái)消除為什么建了這么久。這樣的活動(dòng)，只要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊就利于市場(chǎng)的活躍，這是代理公司不能代替和跨越的。

2、樣板房裝修完成樣板房是項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)的最好展示窗口，項(xiàng)目國(guó)家康居示范工程、和諧生活典范的設(shè)計(jì)理念可以通過(guò)樣板房的展示得以進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。同時(shí)體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。通過(guò)樣板房的展示帶動(dòng)各種戶(hù)型的銷(xiāo)售，××第一階段的銷(xiāo)售依靠項(xiàng)目的定位、理念得以完成，第二階段的銷(xiāo)售則借助項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)體系的細(xì)節(jié)勝過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)。

其中：裸體樣板房，將所有建設(shè)用料用材全部展示和剖面展示出來(lái)，并表明哪些是七大成套技術(shù)體系的、四新技術(shù)的等等，并將用材的價(jià)格、技術(shù)等等一一展現(xiàn)，就可以說(shuō)明××的價(jià)格是合情合理，并打消消費(fèi)者心中的疑問(wèn)，樹(shù)立物有所值。

樣板房完成時(shí)間：2005年9月25日

3、配套設(shè)施營(yíng)造完成項(xiàng)目中心廣場(chǎng)里的主題泛會(huì)所、桂花林、水景園、游泳池等示范區(qū)是項(xiàng)目區(qū)別于其他樓盤(pán)的最重要的特色，也是項(xiàng)目最主要的價(jià)值支撐點(diǎn)，××在開(kāi)盤(pán)時(shí)，如果能讓目標(biāo)客戶(hù)群期待已久的××揭開(kāi)神秘的面紗，必將在此引發(fā)市場(chǎng)的空前轟動(dòng)，一方面能夠促進(jìn)項(xiàng)目的盡快銷(xiāo)售，另一方面將提升項(xiàng)目品牌和公司名牌，一舉多得。

示范區(qū)完成時(shí)間：2005年9月20日(開(kāi)盤(pán)前必須完成)

4、售樓處及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造

售樓部是項(xiàng)目形象展示的窗口，是開(kāi)發(fā)商實(shí)力的象征，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造是體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)家康居示范工程，和諧生活典范社區(qū)的窗口，因此在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，必須完成售樓部外部的裝修和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造。

售樓處及現(xiàn)場(chǎng)完成時(shí)間：2005年8月5日

四、××開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的核心要點(diǎn)

1.現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示是提高成交率和吸引新客戶(hù)的重要亮點(diǎn)，是開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作的重點(diǎn)。(道路、桂花林、水景園、花園、樣板房、售樓部、會(huì)所、游泳池、看樓通道等每個(gè)細(xì)部都得做到位)

2.新穎、不落俗套是開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的原則，一定要鮮明體現(xiàn)這一特點(diǎn)。(組織好現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng))

3.現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的主要任務(wù)是做好誠(chéng)意金客戶(hù)的選房簽合同工作;新客戶(hù)的把握是銷(xiāo)售工作的另一重點(diǎn)。(組織好銷(xiāo)售工作)

第二部分

一、開(kāi)盤(pán)時(shí)間

暫定：2005年9月25日

上午9：00(如因選房時(shí)間的問(wèn)題，需要延續(xù)到下午的，則開(kāi)發(fā)商需要提供中餐宴席)。

二、開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)

××售樓處

三、與會(huì)人員

a類(lèi)：××公司領(lǐng)導(dǎo)人

××公司總經(jīng)理——余新生

b類(lèi)：特邀嘉賓

政府部門(mén)官員：建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)、市政府領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)(具體由××負(fù)責(zé)安排及紅包發(fā)放)

c類(lèi)：媒體

邀請(qǐng)衡陽(yáng)電視臺(tái)、都市頻道、生活頻道、衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)的記者(具體由××負(fù)責(zé)安排及紅包發(fā)放)

四、主持人

邀請(qǐng)長(zhǎng)沙笑星和本土的電視主持人(如都市頻道的新聞主持人甘娟娟)作為節(jié)目主持人，2名，一男一女(要求在湖南具備一定的人氣)

五、活動(dòng)板塊構(gòu)成(一)活動(dòng)板塊一

主題——國(guó)家康居示范工程空降衡陽(yáng)

核心內(nèi)容：

1、衡陽(yáng)××公司總經(jīng)理余新生——《歡迎辭》

2、衡陽(yáng)市政府官員(待定)——致辭

3、電視臺(tái)錄播

活動(dòng)操作手法：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天對(duì)××開(kāi)盤(pán)盛況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)錄播，對(duì)于當(dāng)天的開(kāi)盤(pán)盛況，并在衡陽(yáng)電視臺(tái)、衡陽(yáng)報(bào)媒進(jìn)行新聞報(bào)導(dǎo)。

(二)活動(dòng)板塊二

1、××××狂歡人體康居彩繪秀

操作手法：聘請(qǐng)長(zhǎng)沙禮儀公司的模特，人數(shù)5人，性別要求為女性;彩繪內(nèi)容為表現(xiàn)康居風(fēng)情的人體彩繪圖案(可以體現(xiàn)××的景點(diǎn))，在模特的手臂或背部適當(dāng)位置繪出項(xiàng)目的logo。

2、穿插節(jié)目表演。

3、有獎(jiǎng)問(wèn)答。

4、業(yè)主節(jié)目表演

六、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)流

七、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作安排

八、××首批單位認(rèn)購(gòu)安排

1、認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2005年9月25日

2、認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：××售樓處

3、指定認(rèn)定：b7，b6、c3，b8、b9棟。

4、認(rèn)購(gòu)目標(biāo)

爭(zhēng)取通過(guò)2005年9月25日解籌，達(dá)到50%以上的成功解籌率，完成預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)。

5、認(rèn)購(gòu)目的消化誠(chéng)意金訂房客戶(hù);

為項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)吸引、消化更多的新客戶(hù)奠定基礎(chǔ);

形成熱銷(xiāo)勢(shì)頭，促進(jìn)項(xiàng)目后續(xù)的銷(xiāo)售工作。

6、認(rèn)購(gòu)時(shí)開(kāi)發(fā)商需提供及所需具備的條件

1)取得預(yù)售許可證(不少于6棟);

2)認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同準(zhǔn)備到位;

3)中心花園、游泳池、泛會(huì)所建設(shè)竣工;

4)樣板房(正式樣板房和裸體樣板房)對(duì)外開(kāi)放;

5)通往中心花園、樣板房的道路鋪設(shè)完工;

6)確定物業(yè)管理顧問(wèn)公司、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7、××認(rèn)購(gòu)工作安排

(1)解籌工作安排

★××正式認(rèn)購(gòu)日，依據(jù)vip客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)日來(lái)的先后順序領(lǐng)取××認(rèn)購(gòu)序號(hào)，和領(lǐng)取紀(jì)念品一份，并在主持人安排下依序號(hào)排隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)房?jī)?nèi)選房和在銷(xiāo)售中心認(rèn)購(gòu);

★當(dāng)日所有來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)或觀眾均可在現(xiàn)場(chǎng)簽名、留下聯(lián)系電話(huà)，并領(lǐng)取紀(jì)念品一份。

★所有誠(chéng)意金客戶(hù)于9月25日上午正式到××銷(xiāo)售中心參加××的正式認(rèn)購(gòu)，并進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)、房號(hào)認(rèn)購(gòu)，交納足額定金，并簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū);

★考慮到正式認(rèn)購(gòu)日客戶(hù)較多，因此在××正式認(rèn)購(gòu)日，前期在開(kāi)盤(pán)前9月25日已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，可提前安排進(jìn)售樓部簽定《衡陽(yáng)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，造成項(xiàng)目熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，9月25日未認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)按照vip認(rèn)籌誠(chéng)意書(shū)的標(biāo)號(hào)順序進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，分批次進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，上午8：30——12：30為已購(gòu)vip客戶(hù)的認(rèn)購(gòu)時(shí)間，下午2：00——3：30為新客戶(hù)選房時(shí)間;

★××誠(chéng)意金所訂房號(hào)保留到認(rèn)購(gòu)當(dāng)天的下午19：30，若客戶(hù)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)確定房號(hào)交納定金，則視為自動(dòng)放棄此次優(yōu)先選房權(quán)，房號(hào)另行銷(xiāo)售;

★客戶(hù)進(jìn)入××銷(xiāo)售中心的時(shí)間把握上，第一次進(jìn)入5名客戶(hù)，依辦手續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，每辦完一位客戶(hù)的手續(xù)，空出一名銷(xiāo)售人員，大廳門(mén)口保安允許后一名客戶(hù)進(jìn)入大廳，從而加快認(rèn)購(gòu)的速度;

★所有前期認(rèn)籌客戶(hù)必須在認(rèn)購(gòu)當(dāng)天簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納正式定金20000元，且在10天內(nèi)正式簽訂《衡陽(yáng)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。在交納首期款時(shí)方可享受開(kāi)發(fā)商送出的優(yōu)惠折扣和交1000元抵10000元;

★對(duì)于前期誠(chéng)意金認(rèn)籌客戶(hù)若在××正式認(rèn)購(gòu)日未能選中理想房號(hào)，客戶(hù)可在正式認(rèn)購(gòu)后一個(gè)星期內(nèi)開(kāi)始辦理誠(chéng)意金的退還手續(xù);

★現(xiàn)場(chǎng)舉辦豐富多彩的文藝節(jié)目盡量吸引更多的人氣，并供現(xiàn)場(chǎng)等候選房客戶(hù)進(jìn)行欣賞，同時(shí)活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛和聚集人氣;

★開(kāi)盤(pán)當(dāng)天開(kāi)發(fā)商要在現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備檳榔、香煙、飲料、面包等食品，供客戶(hù)中午食用，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的人本主義;

★對(duì)于××開(kāi)盤(pán)期間正式認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)可參加××開(kāi)發(fā)商舉辦的“港澳游”抽獎(jiǎng)活動(dòng);

★抽獎(jiǎng)的安排：所有在解籌當(dāng)天交納足額定金認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)均可憑財(cái)務(wù)收據(jù)到現(xiàn)場(chǎng)的抽獎(jiǎng)處參加抽獎(jiǎng)一次。抽獎(jiǎng)主持人在參加抽獎(jiǎng)客戶(hù)的收據(jù)上注明“已抽獎(jiǎng)”。抽獎(jiǎng)禮品及具體安排開(kāi)發(fā)商要在開(kāi)盤(pán)前2天確定好。

(2)、廣告安排

★電視：2個(gè)臺(tái)，開(kāi)盤(pán)前15天啟動(dòng)開(kāi)盤(pán)廣告，每天兩次，共20天;

★報(bào)紙：衡陽(yáng)晚報(bào)，開(kāi)盤(pán)前15天上二~三次;

★戶(hù)外：現(xiàn)場(chǎng)1200㎡;

★宣傳單頁(yè)：針對(duì)開(kāi)盤(pán)的10000張，開(kāi)盤(pán)前兩周里，兩次夾與發(fā)完。

★巨幅：市中心兩塊，每塊約300㎡;立交橋1塊;

★車(chē)貼：針對(duì)全市所有的士;

★現(xiàn)場(chǎng)樓體條幅：50條;

★其他略。

(3)工作流程

1)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)流程

憑房號(hào)、身份證原件到合同室簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》

按vip客戶(hù)來(lái)簽到的先后順序發(fā)放的編號(hào)

未在規(guī)定選房時(shí)間內(nèi)選中房號(hào)客戶(hù)，只能進(jìn)入下輪選房，第二次未選中，我司不再為您保留優(yōu)先選房權(quán)。

憑《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、vip卡、身份證原件到財(cái)務(wù)室交納定金20000元，由財(cái)務(wù)開(kāi)具定金收據(jù)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。

按vip客戶(hù)來(lái)簽到的先后順序發(fā)放的編號(hào)

憑認(rèn)購(gòu)號(hào)碼的先后順序每5人一組進(jìn)行優(yōu)先選房，每組規(guī)定選房時(shí)間暫為15分鐘

按揭客戶(hù)7天內(nèi)交清首期款，誠(chéng)意金1000元抵入總房款中

一次性付款客戶(hù)20天內(nèi)交清余款，誠(chéng)意金1000元抵入總房款中

2)××認(rèn)購(gòu)流程

銷(xiāo)售人員推廣介紹

銷(xiāo)售經(jīng)理確認(rèn)房號(hào)，同時(shí)注銷(xiāo)房號(hào)

同客戶(hù)草簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。銷(xiāo)售經(jīng)理審核

開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)收取現(xiàn)金，開(kāi)具定金收據(jù)，銷(xiāo)售經(jīng)理注銷(xiāo)房號(hào)

客戶(hù)交納足額定金

完成認(rèn)購(gòu)程序

客戶(hù)保留認(rèn)購(gòu)書(shū)和收據(jù)

9月25日已簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶(hù)

3)簽約流程

持定金20000元現(xiàn)金收據(jù)及認(rèn)購(gòu)書(shū)

首期款，1000元誠(chéng)意抵10000元購(gòu)房款，從首期中抵扣

一次性付款交總房款的30%~50%，財(cái)務(wù)開(kāi)具發(fā)票，客戶(hù)交清買(mǎi)賣(mài)合同見(jiàn)證費(fèi)、登記費(fèi)

按揭付款交總房款的30%，財(cái)務(wù)開(kāi)具發(fā)票，客戶(hù)交清買(mǎi)賣(mài)合同見(jiàn)證費(fèi)、登記費(fèi)

客戶(hù)提供身份證、戶(hù)口本、收入證明原件申請(qǐng)按揭貸款

同時(shí)簽署《衡陽(yáng)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商、投資商、銀行簽字蓋。章

《衡陽(yáng)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》律師事務(wù)所見(jiàn)證

《衡陽(yáng)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》到衡陽(yáng)市規(guī)劃國(guó)土局備案

到銀行簽署按揭合同，客戶(hù)交清按揭合同見(jiàn)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)

買(mǎi)賣(mài)合同到規(guī)劃國(guó)土局抵押登記后，合同抵押給銀行

竣工后辦理入伙手續(xù)、交清入伙費(fèi)用

竣工入伙后180天內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供辦理權(quán)屬登記資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，辦理房地產(chǎn)證

(4)現(xiàn)場(chǎng)人員安排(工作人員、客戶(hù)、禮儀、演員等)

擬邀政府貴賓： 建設(shè)部、副省長(zhǎng)、省建設(shè)廳、市政府、市建設(shè)局等開(kāi)發(fā)商定

特別嘉賓： 開(kāi)發(fā)商定

擬邀媒體：瀟湘晨報(bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)、衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)5個(gè)電視頻道。

人數(shù)：40人左右。

預(yù)定目標(biāo)：對(duì)外傳達(dá)××開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示“××”實(shí)力來(lái)擴(kuò)大“××”的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)“××”的美好前景而促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行“××”公司的社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會(huì)按照不同區(qū)域的不同劃分。

主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩揭幕區(qū)，設(shè)在客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)接待中心門(mén)口或放在右邊處，主席臺(tái)左側(cè)為貴賓致辭專(zhuān)用致辭臺(tái)(透明有機(jī)玻璃，上有精美插花)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱等。

嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配有我們的禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處背景。

禮品發(fā)放區(qū)： 即時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可放在××營(yíng)銷(xiāo)接待中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)茶幾、飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

來(lái)賓休息區(qū)：可放在××營(yíng)銷(xiāo)接待中心現(xiàn)場(chǎng)。

創(chuàng)意表現(xiàn)一：

鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個(gè)禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。

創(chuàng)意表現(xiàn)二：

揭幕啟動(dòng)儀式(建議案1)：由嘉賓揭幕××的logo 儀式。

在主席臺(tái)的中心位置，我們將放置一個(gè)由開(kāi)發(fā)商提供的精雕飛鳥(niǎo)玉鳳(本案的logo、放置在古色古香的梨木托架上，四周用紅綢緞扎成彩結(jié)，并且事先用幔布遮蓋，之后由嘉賓徐徐揭幕。此物可在將來(lái)安放在西大門(mén)處。)在儀式進(jìn)行同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓上臺(tái)，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)剪彩，活動(dòng)也在此時(shí)達(dá)到高潮，吉慶禮花、氣球彩絲帶開(kāi)始升放，以烘托熱烈的氣氛。

創(chuàng)意表現(xiàn)三：

在工地現(xiàn)場(chǎng)布置大型氣拱門(mén)和熱氣球，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)盤(pán)氣氛。

具體：

1)現(xiàn)場(chǎng)總控人員(1人，五洲半島，協(xié)助2人，××公司。)

2)大廳現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控、把握客戶(hù)(1人，五洲半島?鄧華云)

3)大廳現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)操作流程(五洲半島?鄧華云)

4)大廳現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待人員(6人)

5)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)人員(1人)

6)簽約審核人員(2人)、財(cái)務(wù)收銀人員(3人)

7)售樓處現(xiàn)場(chǎng)保安人員10人(門(mén)前2人、售樓處內(nèi)維持秩序2人、停車(chē)指揮1人、5棟樓門(mén)口1人1棟)。

8)售樓處現(xiàn)場(chǎng)禮儀小姐6人

9)現(xiàn)場(chǎng)攝影、錄像人員(2人，由五洲半島?陳如生)

10)現(xiàn)場(chǎng)新聞協(xié)調(diào)人員：(1人，五洲半島?陳如生)負(fù)責(zé)新聞媒體記者的現(xiàn)場(chǎng)接待、采訪及后續(xù)新聞稿件發(fā)布的協(xié)調(diào)跟進(jìn)工作。

11)當(dāng)天到達(dá)的新客戶(hù)：銷(xiāo)售人員引導(dǎo)客戶(hù)參觀模型效果圖，詳細(xì)介紹××，推介“××”衡陽(yáng)首創(chuàng)唯一的“國(guó)家康居示范工程?和諧生活典范社區(qū)”的全新觀景風(fēng)情園林式設(shè)計(jì)理念，把握積累客戶(hù);對(duì)于誠(chéng)意客戶(hù)，希望全力逼定促成成交。

12)已經(jīng)選好房的誠(chéng)意客戶(hù)：由銷(xiāo)售人員直接帶到認(rèn)購(gòu)處辦理簽合同手續(xù)，并贈(zèng)送銷(xiāo)售資料一套(××購(gòu)房須知、手拉手活動(dòng)邀請(qǐng)函、生活讀本、單頁(yè)、封套插頁(yè)等銷(xiāo)售資料)

儀式流程：

07：00-09：00 所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括廣告公司、開(kāi)發(fā)商主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。

09：00-09：30

來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有簽到處并同時(shí)發(fā)放禮品。貴賓、嘉賓、客戶(hù)可憑請(qǐng)柬內(nèi)附禮品券來(lái)領(lǐng)取禮品。嘉賓進(jìn)入會(huì)場(chǎng)休息;貴賓引入vip室管樂(lè)隊(duì)奏迎賓曲。

09：40-10：00 貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。

10：00-10：05 儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。

10：08-10：13 公司總經(jīng)理致歡迎詞。

10：13-10：18 政府領(lǐng)導(dǎo)致詞。

10：18-10：28 主持人邀請(qǐng)剪彩嘉賓為“××”開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩吉慶禮花、升空小氣球、禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到高潮。

10：30-10：35 選房開(kāi)始、首位客戶(hù)簽約。

10：32-12：30 人體康居風(fēng)情秀、有獎(jiǎng)競(jìng)猜、歌曲舞蹈節(jié)目開(kāi)始。

10：40-12：50 主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

本次活動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)：“借力造勢(shì)”是本活動(dòng)成功完成預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。因此我們首先需要“借”的是政府部門(mén)的“力”，造國(guó)家康居工程之“勢(shì)”，這樣整個(gè)活動(dòng)就顯得更有權(quán)威性、更有說(shuō)服力，且對(duì)于新聞媒體而言也就更有可執(zhí)行性和擴(kuò)散性。所以在活動(dòng)之初，與相關(guān)政府部門(mén)的銜接是本活動(dòng)的重點(diǎn)。鑒于本次活動(dòng)的社會(huì)性與公益性，所以請(qǐng)建設(shè)部、市政府等有關(guān)部門(mén)的有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、到會(huì)并發(fā)表講話(huà)是切實(shí)可行的!

配合道具：新聞稿、演講稿

大型規(guī)劃平面圖;背景

指示牌(會(huì)場(chǎng)指示、簽到指示、貴賓休息廳指示、樣板房指示等);

簽到桌;

停車(chē)區(qū)域;

停車(chē)區(qū)域指示牌，安排保安現(xiàn)場(chǎng)管理。

現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造：通過(guò)禮儀小姐的著裝，樂(lè)隊(duì)的支撐、造型氣球的陪襯、彩帶、禮花、簽約等來(lái)突顯。

前期籌備工作：開(kāi)發(fā)商擬定與會(huì)人員。于9月23之前與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)貴發(fā)出請(qǐng)柬(開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé))。

主持：可考慮女主持一名或男女主持搭檔。

其他準(zhǔn)備工作：廣告公司、禮儀公司

開(kāi)發(fā)商提供：請(qǐng)柬回執(zhí)單、行車(chē)路線圖、vip停車(chē)證、司機(jī)餐券、禮品券的準(zhǔn)備。

提前印刷好請(qǐng)柬，請(qǐng)柬要在典禮前5天寄出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。請(qǐng)柬內(nèi)附有：行車(chē)路線圖、vip停車(chē)證、司機(jī)誤餐券等)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)、確定。

提前5天向氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋，提前8天辦理升空氣球所需的消防審批等。

活動(dòng)執(zhí)行要點(diǎn)說(shuō)明：

來(lái)賓身份識(shí)別：來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐按不同來(lái)賓身份為來(lái)賓佩帶胸花。如貴賓配帶洋蘭、滿(mǎn)天星、文竹制作的胸花，嘉賓則佩帶玫瑰、滿(mǎn)天星、文竹制作的胸花，貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)，嘉賓由禮儀小姐引往會(huì)場(chǎng)。

停車(chē)位及司機(jī)安排：來(lái)賓小車(chē)擋風(fēng)玻璃右下位置放有停車(chē)證，停車(chē)證同請(qǐng)柬一并寄出，背面有行車(chē)示意圖。一切車(chē)輛憑停車(chē)證入場(chǎng)，停車(chē)證分vip停車(chē)證和嘉賓停車(chē)證。車(chē)輛入場(chǎng)后由公司保安指引在簽到處簽到，vip、嘉賓來(lái)車(chē)按保安要求入指定車(chē)位，vip車(chē)輛可允許停入慶典現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)位。(具體規(guī)劃根據(jù)雙方溝通后的具體情況參照平面圖所示)

應(yīng)急措施準(zhǔn)備：音響系統(tǒng)：高級(jí)音響，保證質(zhì)量的同時(shí)，多備用混合音響調(diào)音臺(tái)一套，以確保音響的萬(wàn)無(wú)一失。麥可風(fēng)立式2只，無(wú)繩應(yīng)話(huà)筒2只，確?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急需求。準(zhǔn)備來(lái)客胸花、剪彩用品要多點(diǎn)，以確保禮儀活動(dòng)成功，防止短缺的尷尬。

人員安排：

禮儀小姐10名：

預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處3名，貴賓休息室1名，機(jī)動(dòng)2名，禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。工作人員：

開(kāi)發(fā)商工作人員;

我司工作人員;

具體操作執(zhí)行時(shí)，雙方將提供人員名單及不同人員分工安排。

貴賓、嘉賓：

由開(kāi)發(fā)商確定具體人數(shù)，我司進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

(5)準(zhǔn)備及費(fèi)用預(yù)算：

開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的嘉賓、領(lǐng)導(dǎo)、記者、午宴、現(xiàn)場(chǎng)的水果、飲料、檳榔、煙、禮品、胸花等不在本預(yù)算內(nèi)。

※ 手提袋、生活讀本、宣傳單頁(yè)、封套、三角旗、號(hào)牌;

※ 新聞通稿、講話(huà)稿、有獎(jiǎng)競(jìng)猜題目、節(jié)目單、串詞等;

※ 安全帽：100個(gè)(開(kāi)發(fā)商提供)

※ 收據(jù)、合同書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、置業(yè)計(jì)劃單;

※ 報(bào)紙宣傳2次：2個(gè)媒體共4次/30800元;

※ 電視：2個(gè)臺(tái)20天/20000元;

※ 一次性杯子：3元/50個(gè)，500個(gè)計(jì)30元;

※ 戶(hù)外換畫(huà)面一次：14000元;

※ 燈桿旗100套：190元/個(gè)計(jì)19000元;

※ 刀旗：100面：5元/面計(jì)500元;

※ pop噴繪旗：60面：700元;

※ 氣球條幅：5天，第一天250幅/天+200元幅/天×4天，10幅計(jì)10500元;

※ 氣球條幅：建筑商、家裝公司、物業(yè)公司、建材商及開(kāi)發(fā)商客戶(hù)50條;

※ 舞臺(tái)及背景：5000元;

※ 主持人：3000元/2人;

※ 禮儀公司：10個(gè)禮儀×100元/人=1000元;

※ 保安10名：開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé);

※ 拱門(mén)氣球：5天計(jì)1500元;

※ 樂(lè)隊(duì)、歌手、舞蹈、樂(lè)器、音響、麥克風(fēng)：5000元;

※ 模特：6人/4800元;

※ 畫(huà)家：6人/3000元;

※ 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：3000元;

※ 托盤(pán)、金剪刀、彩帶球等;

※ 綬帶：10條/300元;

※ 禮炮：(開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé));

※ 小氣球、禮花：200元。

特別策劃：

電臺(tái)直播：節(jié)目開(kāi)始，由主持人說(shuō)明今天是××公司開(kāi)發(fā)的××的開(kāi)盤(pán)之日，告訴聽(tīng)眾這是有獎(jiǎng)問(wèn)答的節(jié)目，提醒聽(tīng)眾認(rèn)真收聽(tīng)節(jié)目。

l 公布兩條熱線：有獎(jiǎng)熱線和銷(xiāo)售熱線。

l 公布寄信地址和郵編;

l 說(shuō)明獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置（一、二、三等獎(jiǎng))、獎(jiǎng)品、有關(guān)規(guī)則、領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)間和地點(diǎn)等。

以上信息由主持人在節(jié)目中穿插說(shuō)3-4遍，以強(qiáng)化記憶，吸引觀眾。

節(jié)目采取移步換景的方式，假設(shè)若干個(gè)場(chǎng)景，自然而然的展示××優(yōu)勢(shì)，避免呆板、乏味和做戲的感覺(jué)。

場(chǎng)景一：主持人和××公司某位負(fù)責(zé)人坐在采訪車(chē)上，從解放路口開(kāi)車(chē)來(lái)××(這部分談話(huà)內(nèi)容可事先錄音)。通過(guò)閑聊的方式，向聽(tīng)眾傳達(dá)以下信息：

l ××公司介紹(包括成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)理念、目標(biāo)等);

l ××簡(jiǎn)介(重點(diǎn)介紹地理位置、突出風(fēng)水寶地、高檔住宅、居住文化等);

l 沿途的配套設(shè)施(包括學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、銀行、書(shū)店、醫(yī)院);

l 可到達(dá)××的公交車(chē)和交通線路組織(重復(fù)兩遍);

l 讓聽(tīng)眾對(duì)××公司和××有初步美好的印象。

場(chǎng)景二：采訪車(chē)到達(dá)目的地–––××，主持人被現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛所感染。

l 主持人用比較煽情的語(yǔ)言對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛進(jìn)行描述，突出熱烈、火爆;

l 主持人面對(duì)××環(huán)境，有感而發(fā)，暗示環(huán)境優(yōu)美、地理位置得天獨(dú)厚;

l 主持人對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心外景等別具特色的地方進(jìn)行形象的描述，以說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的獨(dú)具匠心。

場(chǎng)景三：主持人步入營(yíng)銷(xiāo)中心，站在總體規(guī)劃模型前，采訪銷(xiāo)售代表，陪同人員有相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人和特邀嘉賓，他們對(duì)銷(xiāo)售代表的回答作補(bǔ)充和深化。

l 項(xiàng)目總體情況：康居工程、占地面積、建筑面積、總棟數(shù)、總戶(hù)數(shù)、開(kāi)工時(shí)間、規(guī)劃完成時(shí)間等;

l 基本情況：建筑面積、開(kāi)工和完工時(shí)間、目前進(jìn)展(由客戶(hù)對(duì)住宅作一番描述);

l 指出建筑設(shè)計(jì)單位和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位(對(duì)設(shè)計(jì)單位作簡(jiǎn)介，突出實(shí)力雄厚);

l 技術(shù)指標(biāo)：車(chē)位、綠化率;

l 由規(guī)劃師介紹建筑風(fēng)格(簡(jiǎn)單介紹康居工程、全新觀景風(fēng)情園林風(fēng)格的特點(diǎn));

l 等等其他的…………

場(chǎng)景四：主持人看到墻上掛著一塊“購(gòu)房小知識(shí)”的展板，問(wèn)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人：“為什么要做這樣一塊展板?”，由此引出“顧問(wèn)性售樓”的銷(xiāo)售理念，并由負(fù)責(zé)人作出相應(yīng)的解釋。

場(chǎng)景五：許多客戶(hù)在簽約購(gòu)房合同，主持人采訪1～3顧客，通過(guò)銷(xiāo)售代表介紹、主持人和顧客提問(wèn)，向聽(tīng)眾傳遞以下信息：

l您今天購(gòu)買(mǎi)的是一款什么樣的房型?面積多大?順便介紹××其他的戶(hù)型結(jié)構(gòu)和面積范圍(主要為了說(shuō)明××的房型是最合理、最成熟、最科學(xué)、最實(shí)用的)

l 您現(xiàn)在的住房是公房還是私房?面積多大?您對(duì)現(xiàn)有住房滿(mǎn)意嗎?您不滿(mǎn)意的原因是什么?

l 您現(xiàn)在住在哪兒?您對(duì)周?chē)淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境滿(mǎn)意嗎?

l ××的哪一點(diǎn)最吸引您?您購(gòu)買(mǎi)××，主要是想改善居住條件呢，還是想保值增值呢，還是兩者兼而有之呢?

場(chǎng)景六：主持人看到兩名女保安在值勤，主持人很好奇，提問(wèn)“為什么××公司要先用女保安?”

l 由此引出物業(yè)管理的內(nèi)容(由物管部負(fù)責(zé)人介紹);

l 介紹××的物業(yè)管理公司介紹服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范管理;

l 介紹設(shè)施：如管道煤氣、豪華電梯、一梯兩戶(hù)無(wú)黑房等。

場(chǎng)景七：主持人再次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛進(jìn)行煽情性的描述，要求公司負(fù)責(zé)人做總結(jié)性發(fā)言，對(duì)遺漏的重要賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，告訴聽(tīng)眾：歡迎大家來(lái)××參觀，主持人在節(jié)目快要結(jié)束時(shí)，重復(fù)以下信息：

l 提醒聽(tīng)眾趕快拔打有獎(jiǎng)熱線

l 寄信地址和郵編/領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)間和地點(diǎn)

l 銷(xiāo)售熱線、××位置、公交車(chē)線路

(三)、有獎(jiǎng)問(wèn)題

l ××的開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)?

l ××的位置在哪兒?市內(nèi)有哪些公交車(chē)可到達(dá)?

l ××的占地面積和建筑面積分別是多少?

l ××的容積率和綠化率分別是多少?

l ××共有多少車(chē)位?

l ××的建筑風(fēng)格是什么?

l ××的配套設(shè)施有哪些?

l ××的銷(xiāo)售熱線是多少?

l ××公司的經(jīng)營(yíng)理念是什么?

樓盤(pán)策劃方案(篇6)

一、時(shí)間:年月日上午。

二、地點(diǎn):______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。

三、人員:工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。

五、擬邀媒體:__電視臺(tái)、__日?qǐng)?bào)、__新聞臺(tái)等。

六、預(yù)定目標(biāo):對(duì)外傳達(dá)______開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大______的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)______的完美前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立__地區(qū)____房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。

七、會(huì)場(chǎng)布置:

1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話(huà)用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“______開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。

2、簽到處:來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。

3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

4、貴賓休息區(qū):可放在______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn):

1、室內(nèi)外表現(xiàn)

1)彩旗(彩條)

2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3)氣拱門(mén)、氣球

在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。

2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)資料:

1)軍樂(lè)隊(duì):用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。

2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。

3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著______完美的發(fā)展前景。

3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合:

以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也能夠簡(jiǎn)單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，構(gòu)成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。

活動(dòng)文案如下:

為酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房VIP卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購(gòu)房VIP卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。

抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由__市公證處全程公證。

現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6:00開(kāi)始理解排隊(duì)。

本公司將于2004年9月30日上午8:00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。

獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。

“購(gòu)房VIP卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，務(wù)必與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。

活動(dòng)規(guī)定:參與者務(wù)必年滿(mǎn)18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)

購(gòu)房VIP卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。

購(gòu)房VIP卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。

本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。

4、籌備工作:

1)擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。

2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。

3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。

4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋

7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。

5、來(lái)賓身份識(shí)別:來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。

6、人員安排:

1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。

2)工作人員15名;

3)公司工作人員30名;

九、儀式流程:

09:00-09:30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。

09:30-09:50來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?？蛻?hù)可入售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)并領(lǐng)取宣傳資料。

09:50-10:00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。

10:00-10:08儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。

10:08-10:13公司總經(jīng)理___致歡迎詞。

10:13-10:25舞獅表演。

10:25-10:35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。

10:35-10:50主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為_(kāi)_____開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式到達(dá)高潮。

10:50-11:00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

11:00客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。

十、媒體計(jì)劃:

1、報(bào)紙廣告

27日、28日、30日在《__日?qǐng)?bào)》第_版刊登整版廣告，告知______開(kāi)盤(pán)的信息。

2、電視廣告

__電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成VCD，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由__電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。

3、電臺(tái)廣告

在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出______開(kāi)盤(pán)的信息。

4、印刷品廣告

樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。

十一、廣告預(yù)算

1.《__日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版_____元

2.電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道____元

3.電臺(tái)廣告宣傳____元

4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批___元

5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用____元

(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)

6.氣球(開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)____元

7.鮮花盆景租賃____元

共計(jì)______元

貴州演藝策劃傳媒有限公司

貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:

1.專(zhuān)業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作

2.各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)

3.新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷(xiāo)露演

4.各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示

5.禮儀慶典:開(kāi)業(yè)慶典、周年慶典、開(kāi)工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等

樓盤(pán)策劃方案(篇7)

樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃流程

一、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)

樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)建設(shè)中取得了“銷(xiāo)售許可證”，可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷(xiāo)售，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)，就像某酒店開(kāi)張營(yíng)業(yè)了一樣。盛大的開(kāi)盤(pán)儀式可以起到很好的宣傳作用，可增加消費(fèi)者對(duì)該樓盤(pán)的關(guān)注程度，以促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。

二、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)致詞范例

各位來(lái)賓、朋友們、父老鄉(xiāng)親們：

大家晚上好！

非常高興參加××樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)慶典儀式！我謹(jǐn)代表××市黨委、政府向××樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司表示熱烈的祝賀！向出席慶典的各位嘉賓、朋友們表示誠(chéng)摯的歡迎，向鼓勵(lì)和支持××樓盤(pán)建設(shè)的相關(guān)部門(mén)表示衷心的感謝。近年來(lái)，××市大力發(fā)展城市建設(shè)，努力做好城市規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，人民生活祥和，商貿(mào)流通活躍，呈現(xiàn)出一片繁華景象?！痢翗潜P(pán)的盛大開(kāi)盤(pán)，是××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力見(jiàn)證。隨著××市城市建設(shè)飛速發(fā)展，××開(kāi)發(fā)區(qū)的日益壯大，短期內(nèi)我市人口將大量聚集，房產(chǎn)的剛性需求也將隨之不斷擴(kuò)大，市黨委、政府歡迎和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住機(jī)遇，緊扣城市發(fā)展節(jié)奏加快房產(chǎn)建設(shè)步伐?！痢翗潜P(pán)是××市黨委、政府重點(diǎn)項(xiàng)目之一，總建筑面積××萬(wàn)平方米，它的開(kāi)工建設(shè)，將為推動(dòng)我市城市化進(jìn)程、提升城市形象做出重要的貢獻(xiàn)。相信在市黨委、政府和有關(guān)部門(mén)的大力支持與幫助下，通過(guò)××房產(chǎn)的精心規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，××樓盤(pán)一定會(huì)成為××鎮(zhèn)最具現(xiàn)代品質(zhì)的美宅之一。

希望××房產(chǎn)公司抓住盛大開(kāi)盤(pán)契機(jī)，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗、奉獻(xiàn)社會(huì)的創(chuàng)業(yè)精神，堅(jiān)持現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，以一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的建設(shè)質(zhì)量、一流配套設(shè)施，精心打造錦繡江南，使××樓盤(pán)成為××百姓的又一個(gè)理想家園。最后，讓我們共同預(yù)?！痢翗潜P(pán)開(kāi)盤(pán)圓滿(mǎn)成功！祝參加今天開(kāi)盤(pán)儀式的各位朋友、同志們身體健康，萬(wàn)事如意！

謝謝大家！

三、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃案

（一）、活動(dòng)目的1．聚集人氣 由于河西地區(qū)為新興開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊住戶(hù)相對(duì)較少，人氣不夠。通過(guò)舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財(cái)氣。

2．制造項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度

當(dāng)前南京樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，各發(fā)展商無(wú)不奇招迭出，以求得開(kāi)盤(pán)人氣鼎盛和轟動(dòng)效應(yīng)。本次活動(dòng)由“直升飛機(jī)看江景”、“看房送房大抽獎(jiǎng)”兩大現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組成，環(huán)環(huán)相扣，極易炒作現(xiàn)場(chǎng)氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關(guān)注，形成口碑效應(yīng)；同時(shí)也可吸引新聞媒體主動(dòng)關(guān)注，便于新聞炒作。

3．直接促銷(xiāo)

部分人會(huì)受高額、連環(huán)巨獎(jiǎng)的誘惑，形成沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，直接增加銷(xiāo)量。

4．場(chǎng)面熱烈，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，資金節(jié)省

（二）、活動(dòng)時(shí)間

9月10日——9月16日，持續(xù)一周現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)定于9月16日（星期六）

（三）、活動(dòng)地點(diǎn)

XX售樓中心

（四）、活動(dòng)形式

1、直升飛機(jī)看江景：租賃兩架直升飛機(jī)看江景，直接感受濱江風(fēng)情。

2、看房送房大抽獎(jiǎng)：三重抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)重重累積，形成巨大利益誘惑。

（五）、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

看房送房大抽獎(jiǎng)

1、幸運(yùn)獎(jiǎng)：凡持有確認(rèn)獎(jiǎng)券的市民，購(gòu)房時(shí)可免費(fèi)獲贈(zèng)1平米（需憑本人身份證）；

2、連環(huán)獎(jiǎng)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共分三次抽獎(jiǎng)，凡持有確認(rèn)獎(jiǎng)券的市民均可參加。

一重獎(jiǎng)——10名，各獎(jiǎng)2平米

二重獎(jiǎng)——5名，再獎(jiǎng)2平米

三重獎(jiǎng)——1名，再獎(jiǎng)2平米

直升飛機(jī)看江景

1、凡持有確認(rèn)獎(jiǎng)券的市民均可參加（額滿(mǎn)即止）；

2、所有抽獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)?wù)呔蓞⒓涌唇盎顒?dòng)。

（六）、抽獎(jiǎng)辦法

通過(guò)各大報(bào)紙廣告派送獎(jiǎng)券（或持廣告報(bào)樣到售樓中心領(lǐng)取），所有獎(jiǎng)券均需憑本人身份證，于9月10日——9月16日開(kāi)盤(pán)期間前往湘江路開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后方為有效。

（七）、活動(dòng)程序

1．6：00，派發(fā)看江景登機(jī)牌（如現(xiàn)場(chǎng)聚集人群過(guò)多，可提前確認(rèn)）

2．9：00，確認(rèn)獎(jiǎng)券結(jié)束、登機(jī)牌派發(fā)結(jié)束

3．9：16，主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始

4．9：18，房地產(chǎn)公司總經(jīng)理開(kāi)鑼致辭

5．9：28，嘉賓領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)

6．9：58，歡送第一批空中觀景幸運(yùn)者登機(jī)

7．10：28，第一次抽獎(jiǎng)開(kāi)始，所有獲獎(jiǎng)?wù)叻峙菣C(jī)觀景

8．10：48，歡送第二批空中觀景幸運(yùn)者登機(jī)

9．11：08，第二次抽獎(jiǎng)開(kāi)始，幸運(yùn)者登機(jī)觀景

10．11：28，第三次抽獎(jiǎng)開(kāi)始，徐總親自陪同幸運(yùn)者登機(jī)觀景

11．12：00前，抽獎(jiǎng)結(jié)束，公證員宣讀公證文書(shū)，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)結(jié)束本案例轉(zhuǎn)自“我?guī)湍顒?dòng)網(wǎng)”——專(zhuān)業(yè)活動(dòng)預(yù)定商城！活動(dòng)方案、活動(dòng)策劃、活動(dòng)文案、活動(dòng)攻略圖文并茂，應(yīng)有盡有！一網(wǎng)打盡！

樓盤(pán)策劃方案(篇8)

擬邀政府貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、XX市勞動(dòng)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市總工會(huì)領(lǐng)導(dǎo)

特別嘉賓：本年度XX市的全國(guó)勞動(dòng)模范(或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者) 擬邀媒體：XX電視臺(tái)、XX日?qǐng)?bào)、XX晚報(bào)、XX快報(bào)、XX廣播電臺(tái) 人數(shù)：100人左右。

預(yù)定目標(biāo)：對(duì)外傳達(dá)XX大廈開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力擴(kuò)大XX大廈的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)XX大廈的美好前景促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立XX地產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會(huì)按照不同區(qū)域的不同劃分。 主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在客戶(hù)服務(wù)中心門(mén)口或放在大廳內(nèi)，主席臺(tái)左側(cè)為貴賓致辭專(zhuān)用致辭臺(tái)(透明有機(jī)玻璃，上有精美插花)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱。

簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配有我們的禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處背景。

貴賓休息區(qū)：可放在XX大廈客戶(hù)服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

創(chuàng)意表現(xiàn)一：

鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個(gè)禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。

創(chuàng)意表現(xiàn)二：

在主席臺(tái)的中心位置，我們將放置一個(gè)精雕玉龍(本案的LOGO、放置在古色古香的梨木托架上，四周用紅綢緞扎成彩結(jié)，并且事先用幔布遮蓋，之后由嘉賓徐徐揭幕)在儀式進(jìn)行同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓上臺(tái)，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)剪彩，活動(dòng)也在此時(shí)達(dá)到高潮，吉慶禮花開(kāi)始升放，以烘托熱烈的氣氛。

創(chuàng)意表現(xiàn)三：在工地現(xiàn)場(chǎng)布置大型氣拱門(mén)和熱氣球，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。

路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來(lái)說(shuō)，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。而對(duì)于樓宇這種特殊的商品來(lái)說(shuō)，路牌是最直觀、最動(dòng)人、最有氣勢(shì)的媒體應(yīng)用元素。因此在售樓處及工地附近必須果斷采用。(市區(qū)其他主要交通路口也需要適當(dāng)采用，形成開(kāi)盤(pán)信息的傳播網(wǎng)絡(luò))

兩種功能，一種是引導(dǎo)買(mǎi)家路向，二是塑造XX大廈的物業(yè)形象。

在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。旗上一般印有樓盤(pán)標(biāo)志及廣告標(biāo)語(yǔ)。

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

媒體策略：

根據(jù)此類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，我們知道再大的售樓處，其容納量也是有限的，故僅僅依靠售樓處現(xiàn)場(chǎng)人流傳達(dá)樓盤(pán)信息還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而請(qǐng)媒體為本案做廣告的方式太過(guò)常規(guī)且投入大。本次活動(dòng)采用突破常規(guī)的方式，選擇“制造新

聞”，讓新聞媒體主動(dòng)關(guān)注XX大廈的開(kāi)盤(pán)，為本項(xiàng)目做免費(fèi)廣告，從而在最大程度上達(dá)到新聞信息的轟動(dòng)性、樓盤(pán)信息的擴(kuò)散性、公眾認(rèn)知的深入性，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化!

核心活動(dòng)策略建議：

于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，確定首位在現(xiàn)場(chǎng)與本案簽約的客戶(hù)(屆時(shí)請(qǐng)XX各大媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督產(chǎn)生)，XX地產(chǎn)公司將根據(jù)這位業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)在XX大廈實(shí)際所在的樓層數(shù)、XX大酒店、XX大廈、投資廣場(chǎng)三幢樓樓層數(shù)的累加總和×29(案名“XX大廈”的總筆畫(huà)數(shù)為29劃)，作為獎(jiǎng)金，用于獎(jiǎng)勵(lì)本年度XX市全國(guó)勞動(dòng)模范獲得者(或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者)。并且進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)為勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金，這是本媒體策略的焦點(diǎn)人物。也是活動(dòng)的亮點(diǎn)!此項(xiàng)策略目的在于引起社會(huì)公眾和XX各大媒體對(duì)本案開(kāi)盤(pán)信息的高度關(guān)注，從而形成區(qū)域新聞效應(yīng)，最大程度上借助社會(huì)輿論與媒體的力量為本案的開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，提高XX大廈的知名度和開(kāi)發(fā)商的社會(huì)形象及美譽(yù)度。實(shí)現(xiàn)本次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益與的最大化。此外，另將“XX大廈”拆成四大個(gè)字，作為大紅胸牌由四位禮儀小姐分別佩帶，平行站立于現(xiàn)場(chǎng)媒體公證臺(tái)之前最顯眼的位置，吸引媒體的鏡頭。籍以增強(qiáng)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)信息傳播的滲透性、擴(kuò)散性。 建議在本次開(kāi)盤(pán)之前召開(kāi)一次新聞發(fā)布會(huì)，借此將“XX大廈向勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金”之新聞信息向社會(huì)、媒體公布。

本活動(dòng)還可以延伸為項(xiàng)目以后一系列的'產(chǎn)品促銷(xiāo)活動(dòng)，此略 內(nèi)容表現(xiàn)一：

樂(lè)隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的琵琶樂(lè)隊(duì)，或大提琴小提琴合奏用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。

內(nèi)容表現(xiàn)二：

南獅采表、點(diǎn)睛：在儀式過(guò)程中穿插南獅采青、點(diǎn)睛表演，預(yù)示著XX大廈美好的發(fā)展前景。

樓盤(pán)策劃方案(篇9)

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“濱江園”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“濱江園”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌。

第一節(jié)市場(chǎng)分析

一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1、××市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著××的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入××。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開(kāi)?！痢潦袃?nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬(wàn)元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,20xx年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售的總面積為24904.47平方米,住房銷(xiāo)售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。

2、現(xiàn)有品牌樓盤(pán)的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤(pán)XX區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣(mài)出去就是目的心理。忽視樓盤(pán)品牌的建設(shè)，忽視樓盤(pán)內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開(kāi)發(fā)力不足。b、有的沒(méi)有服務(wù)的概念。這又表現(xiàn)在銷(xiāo)后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷(xiāo)售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

二、××市同類(lèi)住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類(lèi)”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將××市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、河西地帶。

由于河西為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念

擁有很高的品牌效應(yīng)；

其周邊環(huán)境好；

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士，市場(chǎng)銷(xiāo)售反應(yīng)良好；

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村：

小區(qū)面積大；

鄰近湘江；

周邊環(huán)境好；

2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有XX區(qū)，南有XX區(qū)及東部的XX區(qū)。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)

屬未來(lái)商業(yè)地帶

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大

房屋設(shè)計(jì)理念突出

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng)，一醫(yī)院；

只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒(méi)有自身小區(qū)；

周邊自然環(huán)境不是很好；

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城

品牌知名度高；

周邊環(huán)境綠色條件好；

擁有98畝的綠色自然地帶；

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中形成良好的品牌。其新近開(kāi)發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍，尊貴之居，人文大家

交通便利

環(huán)境幽雅

小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的大手筆

價(jià)格定在1800左右

三消費(fèi)者分析

根據(jù)《××房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；

2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來(lái)，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高；

3、小區(qū)及其周?chē)呐涮自O(shè)施的

基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、等；

4、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購(gòu)買(mǎi)別墅；

5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等）；

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“濱江園”項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤(pán)中絕無(wú)僅有的。

2地段：位于××市南部XX區(qū)，附近樓盤(pán)以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開(kāi)發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買(mǎi)房，減輕了買(mǎi)房壓力。價(jià)格完全具有對(duì)比優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買(mǎi)房不是一時(shí)沖動(dòng)，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷(xiāo)售的最大著力點(diǎn)。

4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)椤痢恋陌踩h(huán)境及以前某樓盤(pán)的事故的原因，所以安全是××市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？?，但是尚無(wú)直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是考慮買(mǎi)房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題。可以考慮與市政府合作開(kāi)通幾路專(zhuān)線。

2樓盤(pán)外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒(méi)有大型購(gòu)物，休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類(lèi)較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

三．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

根據(jù)樓盤(pán)的位置和樓盤(pán)的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊

優(yōu)勢(shì)：

（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近××繁華商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級(jí)醫(yī)院，購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。

（2）屬于××市XX區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都緊盯天元開(kāi)發(fā)區(qū)，XX區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯不如XX區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)（尤以廣東、福建人士居多），加上XX區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤(pán)對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近××縣，也有利于吸引××縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。

（3）價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)××地區(qū)其他同類(lèi)型樓盤(pán)而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

（4）交通便利。有專(zhuān)門(mén)的公交路線，并且公交車(chē)經(jīng)過(guò)火車(chē)站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段，方便購(gòu)物及就醫(yī)。

劣勢(shì)：

（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無(wú)法對(duì)潛在客戶(hù)產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。

（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿(mǎn)足眾多用戶(hù)需求。

（3）低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。

湘江四季花園

優(yōu)勢(shì)：1）項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場(chǎng)變化。

2）整體項(xiàng)目規(guī)劃在××尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。

3）××市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

4）本地市場(chǎng)樓盤(pán)眾多，但大盤(pán)太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤(pán)更少，真正意義上的山水概念樓盤(pán)更是絕無(wú)僅有。

劣勢(shì)：

1）品牌號(hào)召力：××房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。現(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2）市場(chǎng)承受能力：由于××市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3）競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許

多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析

1樓盤(pán)定位可以是“××文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。

2高開(kāi)低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤(pán)銷(xiāo)售力。視銷(xiāo)售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開(kāi)”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤(pán)的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤(pán)定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià)，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。

五核心價(jià)值分析

1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！盀I江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。

2“勞動(dòng)者光榮”，有錢(qián)是一種價(jià)值，是一種能力。有錢(qián)不外顯，購(gòu)買(mǎi)品位是一舉兩得的好事，“濱江園”正是這樣的載體。

4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“濱江園”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場(chǎng)，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“濱江園”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“濱江園”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

二，賣(mài)點(diǎn)界定

1項(xiàng)目本身的生活理念：

（1）家在身旁，與工作地臨近。

（2）自然入室，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹(shù)林綠地。

（3）社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。

（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念

（1）藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

（2）談藝術(shù)不要出門(mén)，會(huì)所定期藝術(shù)展覽。

（3）品位包圍生活，文化名人與我們同在。

第四節(jié)廣告策略

一廣告宣傳目的

1．把項(xiàng)目宣傳與濱江房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥?shù)立濱江房產(chǎn)公司的品牌形象；

2．樹(shù)立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤(pán)沒(méi)有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；

3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤(pán)；

4．促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，為其成為“××十佳樓盤(pán)”提供動(dòng)力。

二總體策略

1、不要過(guò)于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤(pán)都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹(shù)立項(xiàng)目富有個(gè)性的文化藝術(shù)概念；2、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，不直接、簡(jiǎn)單地賣(mài)環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買(mǎi)家的利益點(diǎn)，使公眾形成對(duì)“天然綠色”生活的認(rèn)同；

3、要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來(lái)塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專(zhuān)業(yè)理念。

三要樹(shù)立的形象

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；

2、不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重。

3、精品物業(yè)，安全第一樓盤(pán)

四分期廣告的整合策略

引導(dǎo)試銷(xiāo)期：廣告原則是-------給信息

既通過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“濱江園”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤(pán)的注意力。形成對(duì)“濱江園”的期待心理。并可作內(nèi)部銷(xiāo)售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的態(tài)度與看法。

公開(kāi)發(fā)售期：廣告原則------------給感覺(jué)

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。通過(guò)公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤(pán)發(fā)銷(xiāo)積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者。

公開(kāi)發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體

通過(guò)對(duì)“濱江園”項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專(zhuān)業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺(jué)。

五廣告主題及口號(hào)

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受

理由：

（1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤(pán)中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“濱江園”的草地，數(shù)木是天然的，還符合樓盤(pán)在工業(yè)城市中無(wú)污

染區(qū)的`優(yōu)越位置。使有“自然”能使買(mǎi)主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)。

（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿(mǎn)足感。

（3）享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺(jué)。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。

廣告口號(hào)：“濱江園”都市藝術(shù)家園

理由：

（1）“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“濱江園”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。

（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作，與“濱江園”的形象定位十分契合。

（3）廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。

（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶(hù)外、車(chē)體的視聽(tīng)設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書(shū)、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤(pán)的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。

第五節(jié)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議

一營(yíng)銷(xiāo)渠道及人員促銷(xiāo)建設(shè)

1，營(yíng)銷(xiāo)渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷(xiāo)售渠道，“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷(xiāo)售明線和暗線。明線銷(xiāo)售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷(xiāo)售方式，通過(guò)建設(shè)售樓部，成立電話(huà)熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開(kāi)發(fā)售。暗線銷(xiāo)售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中裂變出來(lái)的一種銷(xiāo)售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開(kāi)展無(wú)形廣告銷(xiāo)售。

2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開(kāi)放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤(pán)的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶(hù)的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤(pán)形象的舉止言行。

二營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)建議

一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)

1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶(hù)量，提高購(gòu)買(mǎi)率。

2、活動(dòng)內(nèi)容

（1）典禮，發(fā)布會(huì)。（2）藝術(shù)家做秀。（3）設(shè)立征名征文點(diǎn)，發(fā)放意見(jiàn)卡。（4）“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。（5）新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)間：樓盤(pán)開(kāi)工期間及樓盤(pán)預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)

1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤(pán)的定位的最大支撐。通過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶(hù)和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶(hù)的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶(hù)中樹(shù)立良好的形象為熱銷(xiāo)打好基礎(chǔ)，為迅速收盤(pán)做好前奏。

2，活動(dòng)安排：a,大型藝術(shù)雕塑落戶(hù)小區(qū)儀式；b,書(shū)畫(huà)藝術(shù)家的展覽；c,文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì)；d,明星才藝表演會(huì)。

3，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人必須目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。

三、贈(zèng)房活動(dòng)

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤(pán)及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士，策動(dòng)新聞，便于樓盤(pán)的軟文炒作，以形成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。

2，活動(dòng)實(shí)施：在公開(kāi)發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請(qǐng)××市的院士某人，××市市長(zhǎng)，××籍的國(guó)內(nèi)著名人士，湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會(huì)）要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié)媒體策略

一、媒體目標(biāo)

1，在公眾心目中樹(shù)立樓盤(pán)的品牌形象；

2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；

3，力求“濱江園”銷(xiāo)售順利，并能引起銷(xiāo)售高潮；

4，使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。

二、目標(biāo)受眾

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門(mén)人士。

年齡：35——55歲左右

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）；

有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；

事業(yè)有成，希望獲得別人的稱(chēng)贊，有種事業(yè)有成的豪情；

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的

收視、閱讀習(xí)慣。

1，喜歡新聞?lì)惞?jié)目及娛樂(lè)節(jié)目；湖南衛(wèi)視的娛樂(lè)節(jié)目，××電視臺(tái)新聞綜合頻道的《晚間報(bào)道》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；

2，閱讀以《××日?qǐng)?bào)》、《××晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主；

3，收聽(tīng)廣播以在坐車(chē)（打的）時(shí)居多，或駕駛私家車(chē)時(shí)，多為消磨時(shí)間，被動(dòng)收聽(tīng)。

三、媒介策略

1，銷(xiāo)售準(zhǔn)備期

所有制作類(lèi)的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶(hù)外看板等銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備。

2，引導(dǎo)試銷(xiāo)期

（1）以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤(pán)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳；

（2）邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟性新聞，重點(diǎn)圍繞“濱江園”的定位——“自然、藝術(shù)、享受”來(lái)作重點(diǎn)的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳；

（3）針對(duì)既有的目標(biāo)客戶(hù)和潛在客戶(hù)寄發(fā)dm廣告。

3，公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期

（1）以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、dm廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶(hù)的接觸頻次；

（2）在銷(xiāo)售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷(xiāo)售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；

（3）適當(dāng)使用戶(hù)外媒體，以保持宣傳的持久性；

（4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶(hù)的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。

4，銷(xiāo)售沖刺期

（1）根據(jù)前期銷(xiāo)售情況及客戶(hù)反饋意見(jiàn)，對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告的廣告攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶(hù)；

（2）媒體新聞炒作，作銷(xiāo)售輔助。

四、媒體分析及選擇

1、平面媒體

（1）《瀟湘晨報(bào)》，《××日?qǐng)?bào)》《××晚報(bào)》是××影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí)，《××日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)專(zhuān)刊可相應(yīng)投放，該專(zhuān)刊對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高。

（2）《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《××日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。

2、電視媒體

湖南經(jīng)視，××電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們?cè)凇痢恋貐^(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。建議贊助湖南經(jīng)視某一專(zhuān)題欄目，在××電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)間應(yīng)是開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。

3、戶(hù)外媒體

戶(hù)外媒體在××的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動(dòng)工到封盤(pán)在施工外圍樹(shù)立3d效果圖，開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月在中心廣場(chǎng)，金三角大市場(chǎng)，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車(chē)大市場(chǎng)樹(shù)立大型戶(hù)外廣告牌。車(chē)體廣告選擇28路，1路，2路。另外，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí)，南大門(mén)和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。

4、廣播媒體

××交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對(duì)性差，但成本底。故建議作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。

5、樓書(shū)，dm手冊(cè)，企業(yè)形象畫(huà)冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。

第五、廣告預(yù)算及分配

（1）廣告總額應(yīng)是總銷(xiāo)售額的5%左右?！盀I江園”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%。其中，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。

（2）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶(hù)外10%，廣播5%，車(chē)體5%。

（3）表現(xiàn)制作類(lèi)為計(jì)劃廣告投人總額6%。

（4）sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

（5）禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。

第七節(jié)方案說(shuō)明

一、建議

1，在進(jìn)行促銷(xiāo)、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動(dòng)都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。

2，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必須說(shuō)服政府，與政府合作，由政府出面，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題，同時(shí)必須申請(qǐng)開(kāi)通專(zhuān)線公交。

3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開(kāi)發(fā)商一定要有看的見(jiàn)手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4，價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西，“高開(kāi)低走”只是一種預(yù)見(jiàn)性想法，價(jià)格應(yīng)該視開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售環(huán)境來(lái)定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗線銷(xiāo)售”十分重要，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的情況下，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見(jiàn)。所以必須全面建設(shè)暗線銷(xiāo)售通路。

二、附（廣告腳本）

1、電視廣告文字腳本示例

廣告主題：家在身旁，突出“濱江園”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。

畫(huà)面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)

畫(huà)面2：兩人走到門(mén)外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲

畫(huà)面3：公交車(chē)開(kāi)過(guò)來(lái)，車(chē)擁擠不堪配音：嘈雜聲

畫(huà)面4：兩人中一人要不顧

一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。

公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑

（特寫(xiě)）

畫(huà)面5：車(chē)上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，

畫(huà)面6：沒(méi)有上車(chē)的人出現(xiàn)在“濱江園”

小區(qū)門(mén)口，美麗的妻子和可愛(ài)的配音：輕快溫柔的聲音。

兒子在迎接他。

畫(huà)面7：虛化畫(huà)面，打出“濱江園-配音：美麗的聲音讀出文字

家在身旁”

2，廣播廣告文字腳本示例

廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都

一陣流暢的鋼琴聲

一個(gè)女孩：“哎，聽(tīng)說(shuō)著名鋼琴家xx要來(lái)××演出耶！”

一個(gè)男孩：“是啊，聽(tīng)說(shuō)票很難買(mǎi)到，我真想去看看！”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息

開(kāi)門(mén)聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎么了，不開(kāi)心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)！”

兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票？”

男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦，我剛買(mǎi)了“濱江園”的房子，演奏會(huì)就在濱江園舉行，我是在家享受藝術(shù)?。?/p>

標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！

樓盤(pán)策劃方案(篇10)

河西樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)公關(guān)活動(dòng)策劃方案

策劃人：李

曉

策劃時(shí)間：2012年10月

2目錄

前言

一 市場(chǎng)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

（二）社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)分析 日

二 活動(dòng)目標(biāo)

三 活動(dòng)對(duì)象

四 活動(dòng)安排

（一）活動(dòng)內(nèi)容

（二）、廣場(chǎng)慶典金卡贈(zèng)卡儀式

五 活動(dòng)預(yù)算

六 效果評(píng)估

河西樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)公關(guān)活動(dòng)策劃方案

前言

某樓盤(pán)是由央企地產(chǎn)綜合實(shí)力排名第一的保利地產(chǎn)打造的大河西先導(dǎo)區(qū)的千畝大盤(pán)，總占地1185畝，規(guī)劃總建筑面積138萬(wàn)平方米，規(guī)劃1.08萬(wàn)戶(hù)，居住人口近4萬(wàn)。

該項(xiàng)目連續(xù)二年榮獲長(zhǎng)沙市銷(xiāo)售冠軍，單盤(pán)銷(xiāo)售前三甲，項(xiàng)目09年榮獲岳麓區(qū)銷(xiāo)售冠軍，2010年獲得了長(zhǎng)沙市銷(xiāo)售冠軍，2011年獲得了長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)銷(xiāo)售冠軍。

項(xiàng)目位于河西的兩條主干道之間，北面是岳麓大道，距離市政府約五分鐘的車(chē)程，距銀盆嶺大橋約10分鐘車(chē)程，以市政府為核心 的配套設(shè)施完全可以覆蓋到我們項(xiàng)目。目前118路、302路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，每5分鐘就有一趟直達(dá)湘雅三醫(yī)院，榮灣鎮(zhèn)、五一商圈，芙蓉廣場(chǎng)，火車(chē)站等長(zhǎng)沙最繁 華的地段。

一 市場(chǎng)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

2011年1季度，雖然國(guó)家政策刺激逐步減弱、國(guó)家預(yù)算和國(guó)內(nèi)貸款逐步緊縮，但長(zhǎng)沙市積極搞活各種生產(chǎn)要素，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的自我造血功能、招商引資的力度加大、民間投資的持續(xù)活躍，1季度全市GDP為1103億，同比增長(zhǎng)16%。繼續(xù)平穩(wěn)較快的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì).（二）社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)分析

2010年長(zhǎng)沙市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消 費(fèi)品零售總額1812.12億元，同比增長(zhǎng)20.0%。今年以來(lái)長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)率，5月止實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額810.0億元同 比增長(zhǎng)17.4%。限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額424.3億元，同比增長(zhǎng)23.6%，限額以下企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額385.7億元，同比增長(zhǎng)12.3%。按行業(yè)分 組，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額67.0億元，增長(zhǎng)19.6%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額655.5億元，增長(zhǎng)17.0%。表明隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售 市場(chǎng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，消費(fèi)市場(chǎng)活躍。

二 活動(dòng)目標(biāo)

通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，在10月2日正式開(kāi)售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。

三 活動(dòng)對(duì)象

長(zhǎng)沙市高、中人群

四 活動(dòng)安排

（一）活動(dòng)內(nèi)容

1．廣場(chǎng)：長(zhǎng)沙廣場(chǎng)是開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的主要場(chǎng)地，建議在開(kāi)盤(pán)前作好如下調(diào)整：障礙建筑物的拆除、圍墻重新粉刷并安裝照明、形象綠地（用綠色植物、盆花拼出項(xiàng)目名稱(chēng)、LOGO）、搭設(shè)臨時(shí)舞臺(tái)、準(zhǔn)備音響設(shè)備

2．銷(xiāo)售道具：樓書(shū)（或封套）、戶(hù)型單張、影視宣傳資料、POP掛旗、售樓處方位指引牌

3．接待中心的調(diào)整（具體內(nèi)容見(jiàn)基良廣場(chǎng)接待中心調(diào)整方案）

（二）、廣場(chǎng)慶典金卡贈(zèng)卡儀式

1．舞臺(tái)安排：大小在6m*10m左右，上擺拱門(mén)、10m 寬屏風(fēng)、演講臺(tái)各一個(gè)、音響設(shè)備、設(shè)嘉賓席，舞臺(tái)四周放花籃6—8個(gè)。

2．業(yè)主金卡：業(yè)主或其親友持業(yè)主金卡購(gòu)房享受一定的現(xiàn)金折扣，具體規(guī)則如下：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽定購(gòu)房合同并付款可享受18000元的現(xiàn)金折扣，每日遞減金額為2000元，即：第二日可享受17800元的折扣，第三日可享受17600元的折扣，九日后金卡自動(dòng)失效。

3．嘉賓人員：政府領(lǐng)導(dǎo) 按揭銀行領(lǐng)導(dǎo) XX公司X總經(jīng)理、X副總經(jīng)理 XX公司XX董事長(zhǎng)、XX總經(jīng)理 新聞媒體有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 友好單位代表

4．時(shí)間：8月30日上午10：00~11：30 5．

慶典安排：

①、來(lái)賓簽到（貴賓領(lǐng)取禮品，普通來(lái)賓發(fā)放DM及紀(jì)念品）

②、政府領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)

③、銀行按揭行長(zhǎng)講話(huà)

④、XX公司XX宣布XX廣場(chǎng)正式開(kāi)盤(pán)并與政府領(lǐng)導(dǎo)、按揭銀行行長(zhǎng)一同剪彩；⑤、舞獅表演（穿插X(qián)X廣場(chǎng)物業(yè)知識(shí)有獎(jiǎng)問(wèn)答）

⑥、請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)為獅子點(diǎn)睛

⑦、XX廣場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理XX宣布業(yè)主金卡贈(zèng)卡儀式開(kāi)始，并介紹金卡的作用及使用規(guī)則。

⑧、XX公司XX向業(yè)主贈(zèng)卡，業(yè)主簽名及領(lǐng)卡日期

⑨、結(jié)束

五 活動(dòng)預(yù)算

報(bào)紙平面廣告 ： 5萬(wàn)元

廣場(chǎng)慶典金卡贈(zèng)卡：15萬(wàn)

員工費(fèi)用：8000元

其他費(fèi)用：20萬(wàn)

六 效果評(píng)估

大大提高業(yè)主的生活效率，入住率同年增長(zhǎng)了25%。

樓盤(pán)策劃方案(篇11)

為了確保工作或事情能有條不紊地開(kāi)展，通常會(huì)被要求事先制定方案，方案屬于計(jì)劃類(lèi)文書(shū)的一種。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編精心整理的樓盤(pán)整合傳播策劃方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。

一、形象主題：上層社會(huì)人士生活、休閑樂(lè)園

二、物業(yè)主題：卓越家園 富貴人生

三、物業(yè)概念：精品公寓樓

傳播執(zhí)行

本項(xiàng)目規(guī)模小、不可能投入較多營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，廣告應(yīng)有的放矢，采取少量、持續(xù)的策略，保持一定的曝光率；同時(shí)，制造具影響力的軟性新聞和文化活動(dòng)，力求最小的費(fèi)用投入，產(chǎn)生最大的廣告效果，并在成功宣傳項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，打造開(kāi)發(fā)商品牌，提升其在房地產(chǎn)業(yè)的知名度,為今后的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)夯實(shí)基礎(chǔ)。

為此，擬先后通過(guò)風(fēng)水咨詢(xún)、電視專(zhuān)題制作、印刷品制作（售樓書(shū)、海報(bào)、平面圖、及各種圖表）、看板（售樓處）、指示牌制作、奠基典禮和 “卓越人生”征文（第一期報(bào)紙宣傳）、應(yīng)對(duì)wto企業(yè)總裁論壇和游園活動(dòng)（第二期報(bào)紙宣傳）、促銷(xiāo)活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)慶典等（第三期報(bào)紙宣傳）、國(guó)慶慶典（第四期的報(bào)紙宣傳）、第五期報(bào)紙宣傳（配合促銷(xiāo)）達(dá)到預(yù)期的宣傳目的。其具體工作流程如下：

工作進(jìn)程表

XX年2月 風(fēng)水測(cè)定

XX年3月 專(zhuān)題片制作

XX年4月 印刷品設(shè)計(jì)、制作

XX年4月 軟新聞（征文發(fā)布）

XX年6月 看板、指示牌制作完畢

XX年6月30日 奠基典禮和軟新聞（湖里公園又添新景觀）

XX年7月 應(yīng)對(duì)wto企業(yè)總裁論壇、游園和軟新聞

XX年9月 開(kāi)盤(pán)慶典、第一期報(bào)紙廣告

XX年10月1日 國(guó)慶慶典、第二期報(bào)紙廣告

XX年10月以后 第三期報(bào)紙廣告（預(yù)留）

一、媒體傳播

（一）、報(bào)紙 （目前，報(bào)紙已成為房地產(chǎn)品牌形象宣傳、產(chǎn)品銷(xiāo)售和產(chǎn)品質(zhì)量的最好廣告專(zhuān)業(yè)媒體）。本案一共計(jì)劃出三期報(bào)紙廣告和三次軟性新聞，預(yù)留一期報(bào)紙廣告根據(jù)本案銷(xiāo)售情況再安排

第一期

目的：

結(jié)合本案的開(kāi)盤(pán)慶典、“書(shū)寫(xiě)卓越人生 暢想美好家園”征文頒獎(jiǎng)活動(dòng)的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、設(shè)計(jì)規(guī)劃、休閑天地等優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)客戶(hù)認(rèn)同“卓越園”的生活、休閑、娛樂(lè)的全新概念；營(yíng)造一種詩(shī)情畫(huà)意桃花源頭式的空間理念；提升本案文化品味；激發(fā)顧客的購(gòu)買(mǎi)欲，同時(shí)，首肯本案開(kāi)發(fā)商品牌形象。

推廣主題：

卓越園整體品牌形象的推廣造勢(shì)

廣告口號(hào)：

珍藏公園美景 開(kāi)創(chuàng)卓越人生

版面：

半版和1/12版

費(fèi)用：（略）

內(nèi)容：

a．口號(hào)

b．登出本案全景示意圖

c．登出本案的地理位置圖

d．簡(jiǎn)單介紹本案獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的物業(yè)管理配套情況、優(yōu)美的環(huán)境、良好的生態(tài)氣息、和睦的人文氛圍。

e．公布本次征文活動(dòng)獲獎(jiǎng)作品、作者；開(kāi)盤(pán)價(jià)格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷(xiāo)內(nèi)容

效果：

通過(guò)第一期的報(bào)紙廣告、本案開(kāi)盤(pán)慶典現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)造宣傳、征文活動(dòng)的發(fā)布全面推出本案開(kāi)發(fā)商的品牌形象，為后期的分步宣傳打下視覺(jué)、理念基礎(chǔ)。

第二期

目的：

借舉國(guó)慶特殊的日子，營(yíng)造歡慶的氛圍，結(jié)合具體的促銷(xiāo)性活動(dòng)，拋起“羊群效應(yīng)”。

宣傳主題：

卓越園整體品牌形象的推廣造勢(shì)。

廣告口號(hào)：

園林居室 卓越人生

內(nèi)容：

a．口號(hào)

b．介紹本案慶典活動(dòng)的具體內(nèi)容

c．本案區(qū)位圖

d．介紹本案規(guī)劃設(shè)計(jì)

版面：

1/4版

費(fèi)用：（略）

效果：

為本案營(yíng)造現(xiàn)代、超前、高貴的品牌形象，同時(shí)提升了本案業(yè)主的地位，滿(mǎn)足業(yè)主的虛榮心理。

第三期

一、 預(yù)留1/4版（視具體銷(xiāo)售情況而定）

二、sp活動(dòng)

鑒于本項(xiàng)目規(guī)模小、不可能投入較多營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，因此，擬先后通過(guò)各種活動(dòng)和制作，宣傳本案人文、生態(tài)、環(huán)境、設(shè)計(jì)等特征和開(kāi)發(fā)商品牌形象，為銷(xiāo)售鋪墊。具體安排如下：

風(fēng)水測(cè)定

因項(xiàng)目所在地眾多百姓，相信風(fēng)水之說(shuō)?！帮L(fēng)水學(xué)”已引起專(zhuān)家、學(xué)者的廣泛重視，據(jù)稱(chēng)：好的風(fēng)水地不僅可以讓居住人身體健康、事業(yè)有成、傳宗接代，還可以避邪、避難以保證居住人平安順利。因此，科學(xué)地運(yùn)用 “風(fēng)水學(xué)”，將為本案的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，起到推波助瀾的作用。且本案所在地的朝向，又與國(guó)人的（坐北朝南）思維模式相悖。

出于以上因素的影響，本司決定邀請(qǐng)?jiān)跂|南亞具有影響力的梵天寺主持厚學(xué)法師來(lái)為本案測(cè)定風(fēng)水。

目的：

借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性，告知業(yè)主本案由于獨(dú)特的地理位置和獨(dú)特的設(shè)計(jì)以及厚學(xué)法師認(rèn)定座南朝北自有的獨(dú)到之處，引導(dǎo)業(yè)主隨著我們的思維去確認(rèn)本案實(shí)際上是一塊風(fēng)水寶地；減少業(yè)主的后顧之憂(yōu)。

內(nèi)容：

請(qǐng)厚學(xué)法師為本案測(cè)定風(fēng)水

邀請(qǐng)人員：

梵天寺主持厚學(xué)法師（86高齡）（在東南亞和本地知名度高，本地幾十幢樓和市政大樓均由他測(cè)定風(fēng)水）

事項(xiàng)安排：

安排厚學(xué)法師現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，從不同角度拍攝厚學(xué)法師測(cè)定風(fēng)水、觀看、講解本案規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙時(shí)的盛況；同時(shí)把厚學(xué)法師對(duì)本案的看法和建議的.原音記錄，為vcd、售樓書(shū)、宣傳報(bào)道的制作提供材料；有關(guān)人員在本案名稱(chēng)的圍墻前與厚學(xué)法師合影留念。

費(fèi)用：（略）

參加人員：

項(xiàng)目有關(guān)人員。

效果：

借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性以及本案獨(dú)特的地理位置和設(shè)計(jì)，利用厚學(xué)法師的引導(dǎo)，讓顧客隨著我們的思維，感覺(jué)本案實(shí)際上是一塊風(fēng)水寶地，座南朝北其實(shí)也有本案自身的獨(dú)到之處。

專(zhuān)題片（vcd）

目的：

使顧客通過(guò)vcd影片，全面了解本案的風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。

宣傳主題：

從本案有利的“風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計(jì)”進(jìn)行訴求、宣傳、包裝。

內(nèi)容：

采用實(shí)景拍攝和三維制作相結(jié)合的手法，從風(fēng)水優(yōu)勢(shì)、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面展示本案得天獨(dú)厚的賣(mài)點(diǎn)。并通過(guò)售樓處播放及派發(fā)等渠道，使?jié)撛诳蛻?hù)增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的理性和感性認(rèn)識(shí)，提前直觀領(lǐng)略本項(xiàng)目的精彩之處，從而刺激購(gòu)買(mǎi)欲望，最終完成銷(xiāo)售行為。

a、梵天寺住持厚學(xué)法師認(rèn)定本案風(fēng)水優(yōu)勢(shì)的內(nèi)容

b、生態(tài)環(huán)境

c、人文氣息

d、休閑空間

e、規(guī)劃設(shè)計(jì)

費(fèi)用：（略）

效果：

通過(guò)vcd影片全面了解本案的優(yōu)勢(shì)所在，引導(dǎo)、刺激客戶(hù)，使其產(chǎn)生欲進(jìn)一步親臨其境的念頭，從而達(dá)到宣傳目的。

售樓書(shū)、宣傳冊(cè)制作

目的：

通過(guò)售樓書(shū)、宣傳冊(cè)全面了解本案的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)、刺激客戶(hù)，使其產(chǎn)生親臨其境的感覺(jué)，從而達(dá)到宣傳目的。

內(nèi)容：

從風(fēng)水優(yōu)勢(shì)、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計(jì)等本案的優(yōu)勢(shì)方面，多角度、深層次地描繪項(xiàng)目特質(zhì)。

費(fèi)用：（略）

征文活動(dòng)（題：“暢想美好家園 書(shū)寫(xiě)卓越人生”）

目的：

通過(guò)征文活動(dòng)，讓廣大市民參與、感受卓越人生的精彩故事，營(yíng)造卓越園濃郁的文化氛圍，以提升其知名度（此舉也將書(shū)寫(xiě)本地新一輪房地產(chǎn)宣傳廣告新紀(jì)年）。

內(nèi)容：

用第一人稱(chēng)表現(xiàn)手法，書(shū)寫(xiě)自身的真實(shí)生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對(duì)未來(lái)美好生活的暢想 。

評(píng)獎(jiǎng)：

通過(guò)報(bào)刊向市民發(fā)布征文活動(dòng)的具體事項(xiàng)：

其一、本次活動(dòng)將聘請(qǐng)著名教授、電臺(tái)編輯、教育界人士共同進(jìn)行評(píng)選，以示公平。

其二、本次活動(dòng)將設(shè)一、二、三等獎(jiǎng)各一名，優(yōu)秀獎(jiǎng)8名。一等獎(jiǎng)可獲現(xiàn)金5000元和10000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠（房?jī)r(jià)讓利即：本案的房?jī)r(jià)確定后，在此房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再減去10000元。）；二等獎(jiǎng)可獲現(xiàn)金3888元現(xiàn)金和5888元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；三等獎(jiǎng)可獲現(xiàn)金1888元和3888元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；優(yōu)秀獎(jiǎng)可獲現(xiàn)金888元。參加人員可得到一款x本案內(nèi)容有關(guān)的藝術(shù)品（約38元每份）。

其三、9月1日前，將征文寄至規(guī)定地點(diǎn)，過(guò)期無(wú)效。

其四、現(xiàn)場(chǎng)頒獎(jiǎng)將在XX年9月本案開(kāi)盤(pán)慶典日，本案入口綠地處進(jìn)行。

效果：

通過(guò)征文活動(dòng)，讓廣大市民以自己切身生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對(duì)未來(lái)美好生活的憧憬參與、感受卓越園的精彩故事，營(yíng)造卓越園濃郁的人文氛圍，提高其知名度和開(kāi)發(fā)商的品牌形象。

看板、指示牌

目的：

吸引過(guò)往乘車(chē)人員、行人、顧客的目光，突出本案的優(yōu)勢(shì)和品牌形象。

內(nèi)容：

看板：一塊建在售樓處的頂上（正面一塊高6米、長(zhǎng)20米；采用本案全景圖）；另一塊立于公園的圍墻上與第一塊相呼應(yīng)（高6米、長(zhǎng)20米，描繪本案生態(tài)環(huán)境、人文氣息、規(guī)劃設(shè)計(jì)、休閑空間等優(yōu)勢(shì)）。

指示牌：在交通要道位置（高4米、長(zhǎng)16米；）同時(shí)在各車(chē)站臨時(shí)租用宣傳欄，形成動(dòng)態(tài)廣告。

費(fèi)用：（略）

奠基典禮（結(jié)合第二期報(bào)紙傳播）

目的：

通過(guò)第二期的報(bào)紙傳播（軟新聞）和本案奠基現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，昭告廣大市民：項(xiàng)目又添新景觀，誘使廣大市民前來(lái)游玩，擴(kuò)大消費(fèi)群，制造“羊群效應(yīng)”。

宣傳主題：

著重從生態(tài)環(huán)境、休閑空間、人文氣息三方面推出品牌形象

內(nèi)容：

a、現(xiàn)場(chǎng)剪彩

b、開(kāi)工

費(fèi)用：（略）

效果：

奠基典禮現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，結(jié)合軟新聞的發(fā)布，全面推出本案開(kāi)發(fā)商的品牌形象，擴(kuò)大影響范圍，吸引顧客前往。

企業(yè)總裁論壇、游園活動(dòng)

目的：

利用崇拜名人心理，吸引看樓、游園人潮，形成“羊群效應(yīng)”。

宣傳主題：

以邀請(qǐng)全國(guó)各知名企業(yè)總裁來(lái)本案為契機(jī)，提升開(kāi)發(fā)商和本案的檔次

內(nèi)容：

a、 企業(yè)總裁論壇——如何面對(duì)加入wto的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，

b、 游園活動(dòng)——企業(yè)總裁與廣大市民一起游園

獎(jiǎng)項(xiàng)：

每項(xiàng)活動(dòng)各設(shè)一獎(jiǎng)項(xiàng)，分別給予物質(zhì)或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

參加人員：

知名專(zhuān)家、本地企業(yè)家及目標(biāo)客戶(hù)

費(fèi)用：（略）

效果：

提升品牌形象，形成“羊群效應(yīng)”，加速銷(xiāo)售進(jìn)度。

開(kāi)盤(pán)慶典、征文頒獎(jiǎng)

目的：

結(jié)合第一期報(bào)紙廣告宣傳、 “書(shū)寫(xiě)卓越人生 暢想夢(mèng)想家園”征文頒獎(jiǎng)（軟新聞報(bào)道）活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)慶典的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑天地、設(shè)計(jì)規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)客戶(hù)認(rèn)同“卓越園”的生活、休閑、娛樂(lè)空間概念；營(yíng)造詩(shī)情畫(huà)意的桃花源頭式空間理念，提升本案文化品味，激發(fā)顧客的購(gòu)買(mǎi)欲，首肯本案開(kāi)發(fā)商品牌形象。

推廣主題：

卓越園品牌形象造勢(shì)

廣告口號(hào)：

珍藏公園美景 開(kāi)創(chuàng)卓越人生

費(fèi)用：

（略）

內(nèi)容：

a、邀請(qǐng)新聞媒體現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道；

b、邀請(qǐng)地方領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家、學(xué)者現(xiàn)場(chǎng)祝賀；

c、開(kāi)發(fā)商演講（內(nèi)容：祝賀項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)；報(bào)告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期高認(rèn)購(gòu)率，闡明本案廣受歡迎的原因；優(yōu)惠政策）；

d、客戶(hù)代表發(fā)言（闡述購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和購(gòu)買(mǎi)后心理、情感上的滿(mǎn)足）；

e、頒獎(jiǎng)（公布征文活動(dòng)獲獎(jiǎng)作品、作者）

f、請(qǐng)已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造本案開(kāi)盤(pán)期的活躍場(chǎng)面，現(xiàn)場(chǎng)簽約（按揭代款銀行、公證處等有關(guān)單位現(xiàn)場(chǎng)辦公）

g、宣布開(kāi)盤(pán)（準(zhǔn)備一些假客戶(hù)制造銷(xiāo)售氣氛開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售）；

公布本案銷(xiāo)售價(jià)格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷(xiāo)內(nèi)容。

效果：

通過(guò)報(bào)紙廣告、開(kāi)盤(pán)慶典和征文頒獎(jiǎng)活動(dòng)的舉行，吸引潛在客戶(hù)的到場(chǎng)感受，刺激其購(gòu)買(mǎi)欲望，同時(shí)，進(jìn)一步提升本案整體品牌形象。

國(guó)慶慶典

目的：

結(jié)合第二期報(bào)紙宣傳，借舉國(guó)歡慶的特殊時(shí)刻，營(yíng)造歡慶氛圍。結(jié)合具體的促銷(xiāo)活動(dòng)，掀起搶購(gòu)熱潮。

宣傳主題：

以規(guī)劃設(shè)計(jì)為切入點(diǎn)，宣傳、包裝本案尊貴的形象。

廣告口號(hào)：

精典居室 豪華卓越

費(fèi)用：（略）

效果：

營(yíng)造本案出一種現(xiàn)代、超前的品牌的形象。同時(shí)也提升、滿(mǎn)足了業(yè)主的地位和心理。

總費(fèi)用預(yù)算

（略）

樓盤(pán)策劃方案(篇12)

第一章項(xiàng)目策劃特征與原則

l.項(xiàng)目策劃的特征

美國(guó)哈怫企業(yè)管理叢書(shū)認(rèn)為："策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。"策劃是以人類(lèi)的實(shí)踐活動(dòng)為發(fā)展條件，以人類(lèi)的智能創(chuàng)造為動(dòng)力，隨著人類(lèi)的實(shí)踐活動(dòng)的逐步發(fā)展與智能水平的超越發(fā)展起來(lái)的，策劃水平直接體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展水平。生產(chǎn)力的進(jìn)步推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)的發(fā)展同時(shí)必然要求策劃也隨之發(fā)展，而策劃的發(fā)展又依托于人類(lèi)智能創(chuàng)造的提高，社會(huì)越發(fā)展，人類(lèi)的智能創(chuàng)造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見(jiàn)，社會(huì)的發(fā)展造就了策劃的歷史，策劃是社會(huì)發(fā)展文明化的必然產(chǎn)物，必將隨著人類(lèi)文明的高度發(fā)展，走入科學(xué)策劃階段。

項(xiàng)目策劃是一門(mén)新興的策劃學(xué)，是指以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性的大型策劃活動(dòng)。

一、功利性

項(xiàng)目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的滿(mǎn)足或愉悅。功利性也是項(xiàng)目策劃要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，是策劃的基本功能之一。項(xiàng)目策劃的一個(gè)重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實(shí)際利益。

項(xiàng)目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標(biāo)也隨之有差異，即項(xiàng)目策劃的功利性又分為長(zhǎng)遠(yuǎn)之利、眼前之利、錢(qián)財(cái)之利、實(shí)物之利、發(fā)展之利、權(quán)利之利、享樂(lè)之利等等。在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中，應(yīng)力求爭(zhēng)取獲得更多的功利。在進(jìn)行策劃創(chuàng)意、選擇策劃方法、創(chuàng)造策劃謀略、制定策劃方案時(shí)，要權(quán)衡考慮，功利性是項(xiàng)目策劃活動(dòng)的一個(gè)立足點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)，又是評(píng)價(jià)一項(xiàng)策劃活動(dòng)成功與否及成果佳否的基本標(biāo)準(zhǔn)，因此，一項(xiàng)創(chuàng)意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時(shí)，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調(diào)，策劃創(chuàng)意即使再完美，如果策劃之利低于策劃投入，那么這個(gè)策劃也不能稱(chēng)之為好的策劃，甚至說(shuō)它是失敗的案例。

一年一度的"哈爾濱冰雪項(xiàng)目"策劃，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目策劃的功利性。

哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時(shí)，以冰雪節(jié)為契機(jī)，又舉辦了冰雪交易會(huì)，與國(guó)內(nèi)外客商進(jìn)行貿(mào)易磋商，互通信息，取長(zhǎng)補(bǔ)短，與外企和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)聯(lián)手推動(dòng)文化藝術(shù)體育活動(dòng)的全面展開(kāi)。展開(kāi)全方位的促銷(xiāo)攻勢(shì)，向外商推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品，宣傳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，塑造企業(yè)文化形象。美國(guó)、日本、法國(guó)以及東南亞各國(guó)的廠商，以及全國(guó)四面八方的客戶(hù)云集"冰城"，促使成交額逐年上升。為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會(huì)，成交額就達(dá)51億多元。哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺(tái)地區(qū)的廠商及游客，為吸引投資、開(kāi)發(fā)科技項(xiàng)目、促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。90年代隨著改革開(kāi)放的東風(fēng)，冰城人把享譽(yù)中華、名揚(yáng)四海的冰雪項(xiàng)目變?yōu)榱私?jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻(xiàn)著自己的力量。哈爾濱冰雪項(xiàng)目策劃實(shí)現(xiàn)了它的最基本的目的，因此，我們說(shuō)它是成功的策劃。

二、社會(huì)性

項(xiàng)目策劃要依據(jù)國(guó)家、地區(qū)的具體實(shí)情來(lái)進(jìn)行，它不僅注重本身的經(jīng)濟(jì)效益，更應(yīng)關(guān)注它的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兩者的有機(jī)結(jié)合才是項(xiàng)目策劃的功利性的真正意義所在，因此說(shuō)，項(xiàng)目策劃要體現(xiàn)一定的社會(huì)性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。

在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中，各種商業(yè)化的組織往往通過(guò)贊助體育比賽，贊助失學(xué)兒童，捐款協(xié)辦大型文藝活動(dòng)等等方式來(lái)構(gòu)筑策劃主題，塑造實(shí)體的社會(huì)形象。

例如"希望工程"項(xiàng)目策劃在中華大地上掀起了救助失學(xué)兒童的浪潮，它以教育為己任，立足于社會(huì)，服務(wù)于社會(huì)，這一偉大項(xiàng)目充分的體現(xiàn)了社會(huì)性。

1969年3月，由共青團(tuán)中央、中華全國(guó)青年聯(lián)合會(huì)、中華全國(guó)學(xué)生聯(lián)合會(huì)以及全國(guó)少先隊(duì)工作委員會(huì)聯(lián)合創(chuàng)辦的中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最后想出了"希望"一詞，便把這一活動(dòng)策劃成"希望工程"。希望工程救助了成千上萬(wàn)個(gè)失學(xué)兒童，建起上萬(wàn)所"希望小學(xué)"，為中國(guó)的兒童事業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻(xiàn)。這一活動(dòng)由捐款人直接與失學(xué)兒童-一結(jié)成對(duì)子，直接聯(lián)系，使款項(xiàng)具體落實(shí)到個(gè)人身上，"希望工程"激起了港澳臺(tái)地區(qū)的踴躍參加，內(nèi)地更是愛(ài)心融匯成為汪洋，_同志親筆為"希望工程"提名，又默默地以一名老共產(chǎn)黨員的身份捐助了3000元錢(qián)。一場(chǎng)場(chǎng)以"希望工程"為背景的演唱會(huì)、音樂(lè)會(huì)等文藝演出紛紛出臺(tái)，"希望工程"具體落實(shí)到了每個(gè)人的行動(dòng)上，在神州大地上，點(diǎn)燃了愛(ài)的火花，為失學(xué)兒童送出了光明，為中國(guó)的明天送去了希望。

"希望工程"項(xiàng)目策劃不僅實(shí)現(xiàn)了它的功利性，而且在全社會(huì)中營(yíng)造了一種愛(ài)的情感，樹(shù)立了一種良好的社會(huì)風(fēng)尚，可謂是典型的社會(huì)性的項(xiàng)目策劃。

三、創(chuàng)造性

項(xiàng)目策劃作為一門(mén)新興的策劃學(xué)，也應(yīng)該具備策劃學(xué)的共性--創(chuàng)造性。

新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發(fā)展，因此策劃要想達(dá)到策劃客體的發(fā)展時(shí)，必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意、新策劃。真正的策劃應(yīng)具備有創(chuàng)造性，"鸚鵡學(xué)舌、照葫蘆畫(huà)瓢"，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃?！秾O子兵法》中有言："兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形。"策劃應(yīng)隨具體情況而發(fā)生改變，需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維，不能抱殘守缺，因循守;日，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善于依據(jù)客觀變化了的條件來(lái)努力創(chuàng)新，只有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動(dòng)人，更能取得成效。

提高策劃的創(chuàng)造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創(chuàng)造需要豐富的想象力，需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維。著名的策劃大師科維宣言："我要做有意義的冒險(xiǎn)，我要夢(mèng)想，我要?jiǎng)?chuàng)造，我要失敗，我也要成功……我不想效仿競(jìng)爭(zhēng)者，我要改變整個(gè)游戲規(guī)則。"提高創(chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關(guān)知識(shí)，沒(méi)有淵博的文化知識(shí)、策劃知識(shí)、廣告知識(shí)……策劃只能是無(wú)知者的呻吟。具備了扎實(shí)的理論知識(shí)，我們才能展開(kāi)理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創(chuàng)造。創(chuàng)造性的思維方式，是一種高級(jí)的人腦活動(dòng)過(guò)程，需要有廣泛敏銳、深刻的覺(jué)察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識(shí)底蘊(yùn)，只有這樣，才能把知識(shí)化成智慧，使之成為策劃活動(dòng)的智慧能源。創(chuàng)造性的思維，是策劃活動(dòng)創(chuàng)造性的基礎(chǔ)，是策劃生命力的體現(xiàn)，沒(méi)有創(chuàng)造性的思維，項(xiàng)目策劃活動(dòng)的創(chuàng)造性就無(wú)從談起，項(xiàng)目策劃也即無(wú)蹤無(wú)影。

四、時(shí)效性

中華民族歷史文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)、博大精深，在人們的日常生活中，業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)。我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日眾多，幾乎每一個(gè)月都能排上一個(gè)節(jié)日。新中國(guó)成立后，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規(guī)定了教師節(jié);國(guó)家為了調(diào)動(dòng)全民植樹(shù)的積極性及提高全民的環(huán)境意識(shí)，特別規(guī)定了植樹(shù)節(jié)。改革開(kāi)放后，中西文化交流甚密，西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國(guó)，影響人們的日常生活行為，例如母親節(jié)、圣誕節(jié)、請(qǐng)人節(jié)、愚人節(jié)等等。我國(guó)有56個(gè)民族，55個(gè)少數(shù)民族，各個(gè)民族的文化積淀，形成了各個(gè)民族的節(jié)目，例如潑水節(jié)、古爾邦節(jié)等。每個(gè)節(jié)日都有一個(gè)特定的時(shí)間，因此，我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)慣盲目策劃。

五、退前性

一項(xiàng)策劃活動(dòng)的制作完成，必須預(yù)測(cè)未來(lái)行為的影響及其結(jié)果，必須對(duì)未來(lái)的各種發(fā)展、變化的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，必須對(duì)所策劃的結(jié)果進(jìn)行事前事后評(píng)估。項(xiàng)目策劃的目的就是"雙贏"策略，委托策劃方達(dá)到最佳滿(mǎn)意，策劃方獲得用貨幣來(lái)衡量的思維成果，因此，策劃方肩負(fù)著重要的任務(wù)，要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，必須滿(mǎn)足策劃的超前性。項(xiàng)目策劃要具有超前性，必須經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究。"沒(méi)有調(diào)查，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)"，同樣，沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的調(diào)查研究，項(xiàng)目策劃方案也無(wú)從說(shuō)起。要使項(xiàng)目策劃科學(xué)、準(zhǔn)確，必須深入調(diào)查，占取大量真實(shí)全面的信息資料，必須對(duì)這些信息進(jìn)行去粗取精，去偽存真，由表及里，分析其內(nèi)在的本質(zhì)。超前性是項(xiàng)目策劃的重要特性，在實(shí)踐中運(yùn)用得當(dāng)，可以有力地引導(dǎo)將來(lái)的工作進(jìn)程，達(dá)到策劃的初衷。項(xiàng)目策劃一定要具有超前性，沒(méi)有超前性的策劃不能認(rèn)為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ)，提出毫無(wú)根據(jù)的憑空想象。項(xiàng)目策劃一定要立足現(xiàn)實(shí)，面向未來(lái)，訴諸對(duì)象。既具有超前性，又具有創(chuàng)意的策劃，一定會(huì)把實(shí)體的訴求目的表達(dá)得淋漓盡致，實(shí)現(xiàn)策劃的目的，實(shí)現(xiàn)策劃活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)最大值。

樓盤(pán)策劃方案(篇13)

一、整合傳播策略的原則

1、差異化

①市場(chǎng)差異化

本地開(kāi)發(fā)商對(duì)市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不注重項(xiàng)目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣，這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場(chǎng)存在嚴(yán)重的級(jí)別分化及空白遺漏地帶。雖然近來(lái)外埠實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，因此受到時(shí)間、片區(qū)、價(jià)格等因素制約。導(dǎo)致客層對(duì)其無(wú)所適從，在漫長(zhǎng)的考察、等待過(guò)程中，一點(diǎn)點(diǎn)將購(gòu)買(mǎi)信心消耗殆荊。

再看區(qū)域市場(chǎng)，以新陽(yáng)路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個(gè)片區(qū)久無(wú)新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個(gè)良性出口。

本項(xiàng)目的定位策略是對(duì)本地市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，另外也是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無(wú)論是對(duì)于整體市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)客層，無(wú)疑都是有轟動(dòng)效益的。

②消費(fèi)客層差異化

目前哈市的地產(chǎn)市場(chǎng)真正作到以目標(biāo)客層為中心而開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及其少見(jiàn)甚至沒(méi)有，大多都是先建項(xiàng)目，后期再找消費(fèi)者，有的項(xiàng)目竟然同時(shí)涵括幾個(gè)目標(biāo)群。由此引發(fā)想買(mǎi)的買(mǎi)不起、不想買(mǎi)的硬是投放廣告勸誘其購(gòu)買(mǎi)，這中定位與實(shí)質(zhì)不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷(xiāo)售的成敗。必然導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠，混淆市場(chǎng)，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目在市場(chǎng)及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。

由于現(xiàn)在購(gòu)房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識(shí)，這對(duì)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

③概念差異化

哈市所存在之公寓項(xiàng)目，大都不甚成功，主要是因?yàn)橹挥懈拍羁谔?hào)沒(méi)有實(shí)際支撐點(diǎn);另一方面就是推廣與實(shí)際層面不對(duì)稱(chēng);還有就是根本不是公寓硬說(shuō)成公寓。

如果我們能夠深化酒店公寓概念，引進(jìn)國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理服務(wù)培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，同時(shí)也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。

2、體驗(yàn)式

必須注意，我們的項(xiàng)目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來(lái)全新感觸，實(shí)現(xiàn)以上所述之差異化，必須強(qiáng)化目標(biāo)的客戶(hù)體驗(yàn)歷程。

項(xiàng)目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶(hù)描繪和，而是落到實(shí)處，可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗(yàn)這種感覺(jué)——樣板房、設(shè)計(jì)說(shuō)明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們?cè)趥鞑ブ袨榭蛻?hù)帶來(lái)的體驗(yàn)接觸點(diǎn)。

3、品牌模式

塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)樓盤(pán)走勢(shì)，奠定今后物業(yè)項(xiàng)目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售基礎(chǔ)。

二、傳播定位策略

1、項(xiàng)目定位

①定位原則：

體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對(duì)項(xiàng)目自身配套有信心。

a：品牌高度

金領(lǐng)專(zhuān)屬，全城酒店式公寓完全按照酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。

b：品質(zhì)高度

二梯三戶(hù)，酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計(jì)理念的戶(hù)型設(shè)計(jì);高檔精裝修(全部采用各國(guó)進(jìn)口材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會(huì)所、酒店、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……

通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購(gòu)買(mǎi)鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。

c：服務(wù)高度

直接引入國(guó)際酒店管理模式。

實(shí)行五酒店管家服務(wù)。

如小時(shí)工;預(yù)定車(chē)、機(jī)票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報(bào)。

按照酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國(guó)際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時(shí)，24小時(shí)純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂(lè)服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營(yíng)穩(wěn)收租金，擁有固定回報(bào)(建議)。

②項(xiàng)目定位的理解

純粹的酒店公寓。

哈市第一個(gè)四酒店式智能公寓。

哈市核心區(qū)位的精裝高級(jí)公寓。

以功能配套驅(qū)動(dòng)服務(wù)與概念;以酒店介入管理驅(qū)動(dòng)品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目信賴(lài)度;以文化驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目人文內(nèi)涵。

③項(xiàng)定位的支持點(diǎn)

a：目標(biāo)人群充沛

哈爾濱本就是省會(huì)城市，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會(huì)城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來(lái)越多的來(lái)哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥(niǎo)族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項(xiàng)目出售，造就整體市場(chǎng)上的空白，因此，在一定心理認(rèn)知層面上，項(xiàng)目的出世，會(huì)較容易引起市場(chǎng)及行業(yè)轟動(dòng)。

以新陽(yáng)路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，久未有新項(xiàng)目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽(yáng)路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤(pán)導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)東向部分的購(gòu)房者找不到消費(fèi)出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場(chǎng)西部攔截，從而奠定了目標(biāo)人群的充沛。

b：區(qū)域配套與項(xiàng)目定位相契合

新陽(yáng)路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(jià)(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無(wú)直接可比性)。但是，新陽(yáng)路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對(duì)項(xiàng)目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項(xiàng)目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。

c：開(kāi)發(fā)商品牌遞進(jìn)式戰(zhàn)略考量

處于對(duì)開(kāi)發(fā)商整體市場(chǎng)操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項(xiàng)目的定位亦是相切合的，能夠帶動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌高度，也較好的與通達(dá)世家其到維系作用，起到一個(gè)承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。

2、品牌定位

3、誰(shuí)會(huì)注意并可能成為鉑宮的主人?

高薪行業(yè)中高級(jí)主管、經(jīng)理

大型公司集團(tuán)駐哈高層、經(jīng)理

高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士

青年財(cái)富階層(大多具有實(shí)力的家庭背景或其它背景)

專(zhuān)業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、it、藝術(shù)等)及個(gè)性行業(yè)老板、高級(jí)主管和資深人士

外籍商務(wù)人士及投資人士

4、鉑宮的主人將是誰(shuí)?——主體目標(biāo)消費(fèi)者描述

①回歸型居住者

工作中、社交中善于融合但當(dāng)浮華淡去，面對(duì)生活時(shí)，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度，需要一個(gè)切合自身形象與便利使用的家居場(chǎng)所。這類(lèi)群體在年紀(jì)上會(huì)偏大一些，但是購(gòu)買(mǎi)實(shí)力也非常強(qiáng)!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對(duì)事業(yè)保持熱情，但同時(shí)也學(xué)會(huì)放松自己，更加冷靜的支配生活與財(cái)富，眼光比較精準(zhǔn)，往往會(huì)在購(gòu)買(mǎi)行為中攙雜投資的意味。所以這類(lèi)群體是我們的主力消費(fèi)層之一。

②特立獨(dú)行型居住者

已經(jīng)形成社會(huì)地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識(shí)別出這種級(jí)別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過(guò)張揚(yáng)的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛(ài)的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識(shí)別其潛在的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

③職業(yè)型居住者

個(gè)別職業(yè)或其它習(xí)慣、個(gè)性使然，追求簡(jiǎn)單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個(gè)性及形象相符。有一定的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對(duì)新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對(duì)于自己看好的東西也會(huì)不遺余力的告訴好友或同事。這類(lèi)群體是我們的主力客層之一。

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