地產(chǎn)分析報(bào)告。

常言道，實(shí)踐出真知。當(dāng)我們實(shí)際完成一項(xiàng)工作時(shí)，通常需要撰寫一份報(bào)告。你是否了解報(bào)告的寫作格式呢？在經(jīng)過(guò)多次精選后，“地產(chǎn)分析報(bào)告”榮膺本編輯心目中的佳作之一，懇請(qǐng)您收藏本頁(yè)面！

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇1)

一、背景介紹

從20__年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，__市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿__為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20__年稅收收入0.9億，20__年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀200__年-20__年__市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，__市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

稅金及費(fèi)用：20__年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn)，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開(kāi)征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫字間，開(kāi)盤時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)2、社會(huì)因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導(dǎo)向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵

其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。m.cnsjbj.cn

三、政府的調(diào)控政策

三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開(kāi)征規(guī)范性文件的出臺(tái)

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開(kāi)始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開(kāi)等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇2)

我公司是以生產(chǎn)電子產(chǎn)品為主,以加工半成品為輔的電子產(chǎn)品公司。公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元,設(shè)備先進(jìn)。主要的市場(chǎng)包括本地市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng),另外,正積極開(kāi)發(fā)國(guó)際市場(chǎng)。公司的主打產(chǎn)品是P1產(chǎn)品,外加開(kāi)發(fā)行業(yè)領(lǐng)先的P2、P3產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)以高科技產(chǎn)品為主,大眾產(chǎn)品為輔的生產(chǎn)模式。公司開(kāi)源節(jié)流，注重員工技能培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)員工積極性、能動(dòng)性。

面對(duì)激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，公司始終堅(jiān)持走以質(zhì)量取勝的道路，堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念，堅(jiān)持市場(chǎng)份額與經(jīng)濟(jì)效益并重的原則，堅(jiān)持?jǐn)y帶經(jīng)銷商、供應(yīng)商共謀發(fā)展，共建雙贏的發(fā)展模式，依靠自主創(chuàng)新。以主打攻勢(shì)生產(chǎn)銷售P2、P3產(chǎn)品，第九年初推出市場(chǎng)，爭(zhēng)取先機(jī)。公司開(kāi)源節(jié)流，爭(zhēng)創(chuàng)更高利潤(rùn)。公司實(shí)現(xiàn)銷售收入8609.5萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)454.6%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4786.61萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)5408.17萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)670%，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效率，進(jìn)一步鞏固在行業(yè)的地位。

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：生產(chǎn)電子產(chǎn)品，主要生產(chǎn)P2、P3產(chǎn)品。生產(chǎn)所需的原材料比預(yù)算中昂貴，庫(kù)存等費(fèi)用也上升了，成本上升會(huì)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的壓力，但也有利于加快行業(yè)的整合速度。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)行業(yè)進(jìn)行快速整合的市場(chǎng)格局，公司緊緊依“技術(shù)、管理、營(yíng)銷”創(chuàng)新來(lái)提升公司的管理水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，不斷提高品牌的影響力和含金量。

1、公司市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提高。第十年，公司將繼續(xù)堅(jiān)持以技術(shù)質(zhì)量取勝的發(fā)展思路，堅(jiān)持自主創(chuàng)新，堅(jiān)持精品戰(zhàn)略，不斷提升產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新能力和質(zhì)量水平，不斷提升格力品牌的知名度和含金量，不斷完善獨(dú)具特色的營(yíng)銷模式，抓住空調(diào)行業(yè)快速整合的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高市場(chǎng)份額，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。

2、加速開(kāi)發(fā)國(guó)際市場(chǎng)。出口方面，隨著與海外客戶交流的不斷增加，公司的技術(shù)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)越來(lái)越得到海外客戶的認(rèn)同。因此，公司P3產(chǎn)品價(jià)格比國(guó)內(nèi)同行高一些，客戶也愿意接受。第九年訂單大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至少增長(zhǎng)30%。

3、未來(lái)兩年資本性開(kāi)支增大。隨著公司銷量的不斷增大，公司也將相應(yīng)投資增加產(chǎn)能，同時(shí)為了進(jìn)一步提高技術(shù)質(zhì)量水平，降低成本，確保穩(wěn)定可控的關(guān)鍵原材料的供應(yīng)，公司希望投資提高生產(chǎn)設(shè)備的先進(jìn)性。

綜上所述，第十年年公司經(jīng)營(yíng)具體目標(biāo)是：銷售收入增長(zhǎng)25%以上，利潤(rùn)增長(zhǎng)15%以上。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇3)

從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國(guó)人均GDP超過(guò)7000美元，長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對(duì)汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求的快速增長(zhǎng)上。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。

國(guó)家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)下，很有可能會(huì)出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會(huì)呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來(lái)的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開(kāi)，各種資源向營(yíng)運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。

目前中國(guó)房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場(chǎng)不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場(chǎng)觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來(lái)看市場(chǎng)擁有穩(wěn)定的需求。

流動(dòng)資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流動(dòng)資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00

長(zhǎng)期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

無(wú)形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52

商譽(yù) 201,689,835.80 201,689,835.80

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 63,510,505.21 42,316,652.03

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

資產(chǎn)總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動(dòng)負(fù)債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

預(yù)收款項(xiàng) 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

應(yīng)交稅費(fèi) 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流動(dòng)負(fù)債：

長(zhǎng)期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

預(yù)計(jì)負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流動(dòng)負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06

遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

負(fù)債合計(jì) 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利潤(rùn) 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外幣報(bào)表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者權(quán)益合計(jì) 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動(dòng)資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流動(dòng)資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

長(zhǎng)期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

無(wú)形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商譽(yù) 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

資產(chǎn)總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流動(dòng)負(fù)債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

預(yù)收款項(xiàng) 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

應(yīng)交稅費(fèi) 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流動(dòng)負(fù)債：

長(zhǎng)期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

預(yù)計(jì)負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流動(dòng)負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

負(fù)債合計(jì) 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利潤(rùn) 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外幣報(bào)表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者權(quán)益合計(jì) 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

該公司總資產(chǎn)本期增加100403708415.17元，增長(zhǎng)幅度為26.51%，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：

(1)流動(dòng)資產(chǎn)本期增加79272847864.24元，增長(zhǎng)的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了20.93%。非流動(dòng)資產(chǎn)本期增加了21130860550.93元，增長(zhǎng)的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，兩者合計(jì)使得總資產(chǎn)增加了100403708415.17元，增長(zhǎng)幅度為26.51%。

(2)本期總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要還是體現(xiàn)在了流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。如果僅從這一變化來(lái)看，該公司資產(chǎn)的流動(dòng)性有所增強(qiáng)。盡管流動(dòng)資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同程度的變動(dòng)，但其增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長(zhǎng)。存貨本期增加75969110273.92元，增長(zhǎng)幅度為29.77%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為20.06%。從數(shù)據(jù)中顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)20存貨方面在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴(kuò)大，獲取資源增加。二、其他應(yīng)收款的增加。其他應(yīng)收款本期增加了14757395405.17元，變動(dòng)幅度為73.57%對(duì)總資產(chǎn)的影響為3.90%，根據(jù)資料可知公司的合作方往來(lái)增加，導(dǎo)致其他應(yīng)收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對(duì)總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開(kāi)工和獲取資源的增加導(dǎo)致了貨幣資金減少。總的來(lái)說(shuō)，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動(dòng)資產(chǎn)總額是增長(zhǎng)的。

由表2-2可知，該公司權(quán)益總額較之上年同期增長(zhǎng)100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)2014年權(quán)益總額有較大幅度的增長(zhǎng)。

項(xiàng)目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 變動(dòng)情況(%)

流動(dòng)資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52

非流動(dòng)資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51

長(zhǎng)期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09

無(wú)形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02

商譽(yù) 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07

其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52

資產(chǎn)總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

流動(dòng)負(fù)債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56

交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50

預(yù)收款項(xiàng) 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06

應(yīng)交稅費(fèi) 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02

流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05

非流動(dòng)負(fù)債：

長(zhǎng)期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86

應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54

預(yù)計(jì)負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00

其他非流動(dòng)負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00

遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36

負(fù)債合計(jì) 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32

所有者者益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29

未分配利潤(rùn) 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61

外幣報(bào)表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12

所有者權(quán)益合計(jì) 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32

負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

表2-3分析：

從靜態(tài)方面分析，該公司本期流動(dòng)資產(chǎn)比重高達(dá)92.25%，非流動(dòng)資產(chǎn)比重僅為7.75%。根據(jù)該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以認(rèn)為該公司資產(chǎn)的流動(dòng)性較強(qiáng)，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小。

從動(dòng)態(tài)方面分析，本期該公司流動(dòng)資產(chǎn)比重下降了3.52%，而非流動(dòng)資產(chǎn)上升了3.52%，結(jié)合各資產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況來(lái)看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預(yù)付賬款下降了2.83%外，其他項(xiàng)目變化幅度不是很大，說(shuō)明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較穩(wěn)定。

從資本結(jié)構(gòu)看，該公司股東權(quán)益比重為22%，負(fù)債比重為78%，資產(chǎn)負(fù)債率還是挺高的，但由年度報(bào)告可知，公司資產(chǎn)負(fù)債率的增加是由于預(yù)收賬款的增加導(dǎo)致，隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。從動(dòng)態(tài)方面看來(lái)，該公司股東權(quán)益比重上升了0.32%，負(fù)債比重下降了0.32%，各項(xiàng)目變動(dòng)幅度不大，表明公司資本結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定的。

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

計(jì)算表明，該公司流動(dòng)資產(chǎn)的主要構(gòu)成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過(guò)60%，占流動(dòng)資產(chǎn)很大一部分，由于存貨的流動(dòng)性相對(duì)較弱，會(huì)影響企業(yè)迅速償還債務(wù)的能力。

報(bào)告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)

一、營(yíng)業(yè)收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%

減：營(yíng)業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%

營(yíng)業(yè)稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%

銷售費(fèi)用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%

管理費(fèi)用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%

財(cái)務(wù)費(fèi)用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%

資產(chǎn)減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%

加：公允價(jià)值變動(dòng)收益(損失以“-”號(hào)填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%

投資收益(損失以“-”號(hào)填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%

其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%

二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損以“-”號(hào)填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%

加：營(yíng)業(yè)外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%

減：營(yíng)業(yè)外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%

其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%

三、利潤(rùn)總額(凈虧損以“-”號(hào)填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%

減：所得稅費(fèi)用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05

四、凈利潤(rùn)18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%

(1)該公司資產(chǎn)負(fù)債表貨幣資金項(xiàng)目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項(xiàng)目當(dāng)中的使用受限制資金的影響，本年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共增加8,116,074,778.35元。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量1,923,868,889.89元;投資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量7,954,417,194.85元;籌資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量2,057,645,577.99元。

(2)該公司本年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生的主要原因是銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金153,437,067,361.89元，購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金128,656,952,761.00元。

(3)投資果凍現(xiàn)金流量主要是由于投資支付的現(xiàn)金構(gòu)成。萬(wàn)科集團(tuán)2013年用于投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現(xiàn)金。

(4)籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量的增加主要來(lái)自于取得借款收到的現(xiàn)金和償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.47元;償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.17元。

現(xiàn)金比率(%) 18.79% 13.46%

(1)流動(dòng)比率：

2013年流動(dòng)比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43

2014年流動(dòng)比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33

(2)速動(dòng)比率：

2013年速動(dòng)比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2014年速動(dòng)比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

(3)現(xiàn)金比率：

2013年現(xiàn)金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%

2014年現(xiàn)金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

從表3-1 可以看出，萬(wàn)科企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體較平穩(wěn)，流動(dòng)比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動(dòng)，而速動(dòng)比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒(méi)有太大波動(dòng)變化，由此可以看出，萬(wàn)科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。

(1)資產(chǎn)負(fù)債率：

2013年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%

2014年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%

(2) 股東權(quán)益比率：

2013年股東權(quán)益比率 = 1-78.6% = 21.4%

2014年股東權(quán)益比率 = 1-79.1% = 20.9%

(3) 產(chǎn)權(quán)比率：

2013年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%

2014年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%

(4) 已獲利息倍數(shù)：

2013年年末已獲利息倍數(shù) = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2014年年末已獲利息倍數(shù) = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

據(jù)表3-2顯示 萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率總體發(fā)展趨勢(shì)較平穩(wěn)，沒(méi)有要大波動(dòng)，說(shuō)明企業(yè)運(yùn)營(yíng)較穩(wěn)定，一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)高于50%，而萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營(yíng)銷售模式，和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。

由表3-7的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較增長(zhǎng)顯著，這說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長(zhǎng)，這顯示出萬(wàn)科地產(chǎn)應(yīng)庫(kù)存管理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較20有所下降，說(shuō)明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。

資本經(jīng)營(yíng)盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過(guò)投入資本經(jīng)營(yíng)而取得利潤(rùn)的能力。

反映資本經(jīng)營(yíng)盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的比率。

平均總資產(chǎn)① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

平均凈資產(chǎn)② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負(fù)債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68

利潤(rùn)總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

息稅前利潤(rùn) 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

凈利潤(rùn) 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

根據(jù)表 的資料對(duì)萬(wàn)科的資本經(jīng)營(yíng)盈利能力進(jìn)行分析如下：

分析對(duì)象=17.27%-19.21%=-1.94%

總資產(chǎn)報(bào)酬率變動(dòng)的影響為：

17.48%-19.21%=-1.73%

負(fù)債利息率變動(dòng)的影響為：

17.54%-17.48%=0.06%

資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響為：

17.27%-17.54%=-0.27%

綜上，萬(wàn)科2013年資本經(jīng)營(yíng)盈利能力和2012年相比有所降低。

營(yíng)業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

利潤(rùn)總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息稅前利潤(rùn) 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79

平均總資產(chǎn) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

2014年總資產(chǎn)報(bào)酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根據(jù)表4-9中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤(rùn)率變動(dòng)對(duì)總資產(chǎn)報(bào)酬率的影響。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動(dòng)的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%

銷售息稅前利潤(rùn)率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

綜上，萬(wàn)科本年全部資產(chǎn)報(bào)酬率比上年降低了0.50%，變動(dòng)不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報(bào)酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤(rùn)率的降低使資產(chǎn)報(bào)酬率降低了0.72%。

營(yíng)業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

營(yíng)業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00

營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06

利潤(rùn)總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

凈利潤(rùn) 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息稅前利潤(rùn) 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23

=*100%=17.92%

營(yíng)業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

總收入利潤(rùn)率=*100%=17.79%

銷售凈利潤(rùn)率=*100%=13.51%

銷售息稅前利潤(rùn)率=*100%=18.60%

從表3-10可以看出,萬(wàn)科2013年和2012年相比,營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率,營(yíng)業(yè)收入毛利率,總收入利潤(rùn)率,銷售將利潤(rùn)率,銷售息稅前利潤(rùn)率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬(wàn)科盈利能力有所下降.

營(yíng)業(yè)費(fèi)用利潤(rùn)率=*100%=21.63%

=*100*=16.30%

從表4-11可以看出,與2012年相比萬(wàn)科2013年各成本利潤(rùn)率均有所降低,其中營(yíng)業(yè)成本利潤(rùn)率降幅較大達(dá)5.98%;營(yíng)業(yè)費(fèi)用利潤(rùn)率和全部成本費(fèi)用總利潤(rùn)率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費(fèi)用凈利潤(rùn)率降幅相對(duì)較小為2.54%.這進(jìn)一步表明萬(wàn)科盈利能力有所降低.

項(xiàng)目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動(dòng)額 增減變動(dòng)率(%)

歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤(rùn) 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù) 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16

基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18

稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18

總結(jié),從以上各方面看出2014年萬(wàn)科公司總資產(chǎn)報(bào)酬率,凈資產(chǎn)收益率,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.

4.1 財(cái)務(wù)問(wèn)題：

(1)通過(guò)詳盡分析了萬(wàn)科地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進(jìn)行了對(duì)比分析，我們可以看到萬(wàn)科地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處，但同時(shí)也能意識(shí)到其存在的問(wèn)題。

(2)從盈利能力看，該公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率下降3.46%，總資產(chǎn)報(bào)酬率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。

(3)從營(yíng)運(yùn)能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長(zhǎng)，回收速度變慢，說(shuō)明債務(wù)人拖欠時(shí)間長(zhǎng)，增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，也使得自身的資產(chǎn)流動(dòng)從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)從償債能力看，該公司流動(dòng)比例、速動(dòng)比例和現(xiàn)金比例均低于2012年，說(shuō)明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說(shuō)明企業(yè)支付利息的能力下降。

(5)從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率都有所提高，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率較2012年卻有所減少，利潤(rùn)的增長(zhǎng)與資產(chǎn)的增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，說(shuō)明公司發(fā)展能力較弱。

(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前深入市場(chǎng)調(diào)查，做出符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強(qiáng)對(duì)員工營(yíng)銷能力的培訓(xùn)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額以提高利潤(rùn)率。

(2)應(yīng)強(qiáng)化應(yīng)收賬款的回收管理，來(lái)提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。

(3)應(yīng)增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。

(4)資產(chǎn)的增長(zhǎng)應(yīng)依靠權(quán)益的增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，權(quán)益的增長(zhǎng)應(yīng)依靠自身的利潤(rùn)積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇4)

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域市場(chǎng)、市場(chǎng)走勢(shì)及吸引范圍等調(diào)查資料所進(jìn)行的分析。它是指通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和供求預(yù)測(cè)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)力和競(jìng)爭(zhēng)者，分析、判斷房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品在限定時(shí)間內(nèi)是否有市場(chǎng)，以及采取怎樣的營(yíng)銷戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)或采用怎樣的投資策略進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的主要分析要點(diǎn)包括：

1）房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給分析及市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)。包括現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給量估計(jì)量和預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的供給能力。

2）房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求分析及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。包括現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求量估計(jì)和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)容量及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。通常采用調(diào)查分析法、統(tǒng)計(jì)分析法和相關(guān)分析預(yù)測(cè)法。

3）房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求層次和各類地區(qū)市場(chǎng)需求量分析。即根據(jù)各市場(chǎng)特點(diǎn)、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)習(xí)慣、行政區(qū)劃、暢銷牌號(hào)、生產(chǎn)性消費(fèi)等，確定不同地區(qū)、不同消費(fèi)者及用戶的需要量以及運(yùn)輸和銷售費(fèi)用。

4）房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。包括市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)主體分析，各競(jìng)爭(zhēng)主體在市場(chǎng)上的地位，以及行業(yè)采取的主要競(jìng)爭(zhēng)手段等；

5）估計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生命周期及可銷售時(shí)間。即預(yù)測(cè)市場(chǎng)需要的時(shí)間，使生產(chǎn)及分配等活動(dòng)與市場(chǎng)需要量作最適當(dāng)?shù)呐浜?。通過(guò)市場(chǎng)分析可確定產(chǎn)品的未來(lái)需求量、品種及持續(xù)時(shí)間；產(chǎn)品銷路及競(jìng)爭(zhēng)能力；產(chǎn)品規(guī)格品種變化及更新；產(chǎn)品需求量的地區(qū)分布等。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告可為客戶正確制定營(yíng)銷策略或投資策略提供信息支持。企業(yè)的營(yíng)銷策略決策或投資策略決策只有建立在扎實(shí)的市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，只有在對(duì)影響需求的外部因素和影響購(gòu)、產(chǎn)、銷的內(nèi)部因素充分了解和掌握以后，才能減少失誤，提高決策的科學(xué)性和正確性，從而將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇5)

一、全國(guó)樓盤銷售分析情況

2013年,商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)17.3%,增速比1-11月份回落3.5個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高15.5個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.1%。商品房銷售額81428億元,增長(zhǎng)26.3%,增速比1-11月份回落4.4個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高16.3個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷售額增長(zhǎng)26.6%,辦公樓銷售額增長(zhǎng)35.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)18.3%。

二、樓盤銷售分地區(qū)情況

2013年,東部地區(qū)商品房銷售面積63476萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)19.3%,增速比1-11月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn);銷售額49327億元,增長(zhǎng)28.4%,增速回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積35191萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)16.8%,增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn);銷售額16524億元,增長(zhǎng)26.9%,增速回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積31883萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)14.1%,增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額15576億元,增長(zhǎng)19.6%,增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況

2013年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元,比上年增長(zhǎng)26.5%,增速比1-11月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款19673億元,增長(zhǎng)33.1%;利用外資534億元,增長(zhǎng)32.8%;自籌資金47425億元,增長(zhǎng)21.3%;其他資金54491億元,增長(zhǎng)28.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款34499億元,增長(zhǎng)29.9%;個(gè)人按揭貸款14033億元,增長(zhǎng)33.3%。

四、房地產(chǎn)樓盤銷售分析總結(jié)

2006年商品房均價(jià)1646元/㎡,2007年漲至2300元/㎡,2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,2009年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來(lái)成交量下降明顯,但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來(lái),樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡,其中2006年完成22萬(wàn)㎡;2007年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬(wàn)㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇6)

流動(dòng)資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說(shuō)明短期償債能力較強(qiáng)。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長(zhǎng)說(shuō)明萬(wàn)科還在不斷擴(kuò)大規(guī)模，庫(kù)存現(xiàn)金也有所下降說(shuō)明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬(wàn)科擁有巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。而存貨的大量積存主要受國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。建議萬(wàn)科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時(shí)，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科近期的還款壓力很大。一般認(rèn)為流動(dòng)比率應(yīng)在2：1以上，萬(wàn)科房地產(chǎn)的流動(dòng)比率降低，說(shuō)明其短期償債能力降低。速動(dòng)比率保持比較穩(wěn)定，說(shuō)明公司受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響較小。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負(fù)債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說(shuō)明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說(shuō)明萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬(wàn)科銷售收入和凈利潤(rùn)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。盡管業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，20受國(guó)家政策調(diào)控的影響，盈利能力開(kāi)始減弱，年銷售增長(zhǎng)率為41.5%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為31.2%,凈利潤(rùn)增速小于銷售收入。

同時(shí)2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)槭袌?chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報(bào)率逐漸上升，說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤(rùn)較高。

的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入比增加了53%，可以說(shuō)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來(lái)源，增強(qiáng)了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強(qiáng)的償債能力和支付能力，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加

20購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比20增加了92%，但現(xiàn)金流入與年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來(lái)，萬(wàn)科發(fā)展勢(shì)頭良好。

杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡(jiǎn)稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率

指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。

(1)凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的'指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從-的增幅較大，說(shuō)明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

(2)權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說(shuō)明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來(lái)較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。

(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬(wàn)科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說(shuō)明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇7)

據(jù)悉,在如今的社會(huì)中,買房問(wèn)題一直都是困擾著朋友們的事情,房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景空前壯大,人們居住的.環(huán)境也是越來(lái)越好。不同地區(qū)和不同的房源差距有很大,下面為大家推薦信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告,朋友們可以關(guān)注本文。

一級(jí)市場(chǎng):2016年6月,信陽(yáng)共成交4宗土地,居住類、商業(yè)類和綜合類分別為2宗、1宗和1宗,建設(shè)用地面積22.38萬(wàn)平米,規(guī)劃建筑面積40.84萬(wàn)平米,環(huán)比和同比升幅都超過(guò)180%,成交金額37.27億元,環(huán)比和同比升幅都超過(guò)400%。

2016年1-6月,信陽(yáng)共成交38宗土地,同比下降57%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建設(shè)用地面積232.1萬(wàn)平米,同比下降62%,規(guī)劃建筑面積543.41萬(wàn)平米,同比下降50%,成交金額685.49億元,同比下降39%,樓面地價(jià)12615元/平米,同比上升23%。

2016年1-6月,信陽(yáng)共供應(yīng)土地33宗,同比下降50%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建設(shè)用地面積206.89萬(wàn)平米,同比下降58%,土地規(guī)劃建筑面積438.65萬(wàn)平米,同比下降47%。

二級(jí)市場(chǎng):2016年6月,信陽(yáng)新增商品住宅供應(yīng)量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套,環(huán)比上升94%,同比上升61%,批售面積135.68萬(wàn)平米,環(huán)比上升82%,同比上升44%。

2016年1-6月,信陽(yáng)新增商品住宅供應(yīng)量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套,同比下降33%,批售面積384.92萬(wàn)平米,同比下降40%。

2016年6月,商品住宅市場(chǎng)成交環(huán)比同比均量?jī)r(jià)齊升。2016年1-6月,商品住宅市場(chǎng)成交同比量?jī)r(jià)齊升。成交9010套,環(huán)比上升29%,同比上升102%;成交面積103.93萬(wàn)平米,環(huán)比上升31%,同比上升120%;成交均價(jià)為27987元/平米,環(huán)比上升3%,同比上升6%;成交金額290.87億元,環(huán)比上升34%,同比上升134%。從成交區(qū)域來(lái)看,主力成交的幾個(gè)區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽(yáng),此4個(gè)區(qū)域成交量在920套以上。 2015年1-6月,商品住宅成交同比量?jī)r(jià)齊升,成交39304套,同比上升28%;成交面積426.7萬(wàn)平米,同比上升31%;成交均價(jià)為26776元/平米,同比上升4%;成交金額1142.53億元,同比上升36%。

存量方面,選取全市一手房市場(chǎng)2015年7月-2016年6月月均銷售速度來(lái)計(jì)算,全市存量套數(shù)約需要16個(gè)月可消化完成,存量面積約需要18個(gè)月的消化時(shí)間,從近幾個(gè)月的整體去化時(shí)間來(lái)看,信陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)平均消化速度加快,但新增供應(yīng)上升,本月庫(kù)存量上升,達(dá)到118942套,較5月上升6.54%,消化周期小幅縮短。 三級(jí)市場(chǎng):2016年6月,信陽(yáng)二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比同比均上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為18576套,環(huán)比上升12%,同比上升187%;成交面積168.61萬(wàn)平米,環(huán)比上升14%,同比上升187%。

2016年1-6月,信陽(yáng)二手房市場(chǎng)成交量同比上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為85051套,同比上升93%;成交面積764.64萬(wàn)平米,同比上升89%。

總的來(lái)講:6月信陽(yáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交均有所恢復(fù),供應(yīng)有限的情況下,房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。商品住宅方面,新增供應(yīng)量環(huán)比同比均上升,成交環(huán)比同比均量?jī)r(jià)齊升,存量上升,消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個(gè)月,市場(chǎng)沖刺明顯,供應(yīng)和成交雙雙環(huán)比上升,且幅度較大。上半年整體來(lái)看,土地供應(yīng)和成交均同比下降,商品住宅新增供應(yīng)量同比下降,成交則同比量?jī)r(jià)齊升。6月底央行再次降息,信貸政策寬松程度進(jìn)一步加大,對(duì)下半年成交量有一定刺激作用。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇8)

地產(chǎn)集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目石材問(wèn)題調(diào)查分析報(bào)告范文

某地產(chǎn)集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目石材問(wèn)題調(diào)查分析報(bào)告提要：在施工中，石材供應(yīng)不及時(shí)，影響工程進(jìn)度的現(xiàn)象較為普遍，主要原因：石材運(yùn)距較長(zhǎng)，不確定因素多。石材批量生產(chǎn)前，石材樣品確定過(guò)程中，周折較多

目前，管理中心就全國(guó)各項(xiàng)目的石材問(wèn)題進(jìn)行了全面深入地調(diào)查。經(jīng)查，各項(xiàng)目所用石材普遍存在厚度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求、色差較大、石材供應(yīng)不及時(shí)等問(wèn)題。具體情況如下：

1、石材板材厚度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求

經(jīng)各駐地工程師現(xiàn)場(chǎng)檢查，目前所有項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)石材厚度較多達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，但絕大部分石材厚度偏差均在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 18601-2001 天然花崗石建筑板材）合格品允許偏差范圍之內(nèi)，少量石材超過(guò)了國(guó)標(biāo) GB/T18601-2001 的允許偏差要求。

2、石材供應(yīng)不及時(shí)：

在施工中，石材供應(yīng)不及時(shí)，影響工程進(jìn)度的現(xiàn)象較為普遍，主要原因：

（1）石材運(yùn)距較長(zhǎng)，不確定因素多。

（2）石材批量生產(chǎn)前，石材樣品確定過(guò)程中，周折較多，造成石材訂貨拖延。

（3）施工單位制定材料計(jì)劃的前瞻性不夠，造成材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間滯后。

（4）異型石材加工需現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量尺寸，且備料周期較長(zhǎng)。

（5）施工單位拖欠石材生產(chǎn)廠家的貨款，造成石材進(jìn)場(chǎng)延誤。

3、色差較大

進(jìn)場(chǎng)石材存在色差現(xiàn)象比較普遍，主要原因是：

（1）石材為天然形成，本身有一定顏色變化。

（2）不同批次進(jìn)場(chǎng)的石材、不同取材點(diǎn)生產(chǎn)的石材存在一定色差。

（3）施工單位以次充好。

同時(shí)，施工組織時(shí)未根據(jù)色差合理調(diào)配，導(dǎo)致觀感不好。

針對(duì)以上問(wèn)題，提出改進(jìn)措施如下：

1、根據(jù)相關(guān)國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在施工合同中明確到場(chǎng)石材質(zhì)量等級(jí)與質(zhì)量評(píng)定及抽樣驗(yàn)收辦法，以便合理準(zhǔn)確判斷進(jìn)場(chǎng)石材質(zhì)量等級(jí)。

2、考慮到石材本身的差異，建議由集團(tuán)定板時(shí)定色差范圍板，以便石材樣品的確定及進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。

3、石材批量生產(chǎn)前或樣品確定前，地區(qū)公司派人至廠家協(xié)調(diào)石材的選材、供應(yīng)等方案。

4、加強(qiáng)施工中管理與控制,須做到：

（1）針對(duì)石材自然色差問(wèn)題，施工中須合理調(diào)配存在差異的石材，保證整個(gè)區(qū)域的外觀效果一致，滿足我司精品工程的要求。

（2）合理組織施工，施工前必須排版放線，盡早明確異形石材規(guī)格尺寸。

（3）對(duì)于不同批次的'石材，進(jìn)場(chǎng)前嚴(yán)格對(duì)板，避免不同批次的石材存在較大顏色差異，盡量同一區(qū)域使用同一批次石材。

（4）督促、提醒、審核施工方材料計(jì)劃的制定，保證材料計(jì)劃的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，避免多批次加工石材。

5、加強(qiáng)石材進(jìn)場(chǎng)的驗(yàn)收管理，對(duì)于達(dá)不到驗(yàn)收條件的石材，必須統(tǒng)一堆放，做好標(biāo)識(shí)，及時(shí)清退出場(chǎng)。

6、綜合樓內(nèi)外裝修采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，統(tǒng)一材料清單，便于招標(biāo)、材料采購(gòu)。

7、為更好的保證石材質(zhì)量以及石材供應(yīng)，建議考慮將綜合樓裝修石材甲供。

z地產(chǎn)集團(tuán)管理中心

20**年**月**日

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇9)

XXXXX有限公司急需流動(dòng)資金，向我公司申請(qǐng)短期借款XXX萬(wàn)元，期限XXX個(gè)月。劉在平、XXX于XXX年XX月XX日進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：XXX項(xiàng)目。

2、開(kāi)發(fā)商名稱：重慶XXXX有限公司 3、項(xiàng)目地理位置

該項(xiàng)目位于XXXX。該方案北面為XXX，南面是XXX，西面緊鄰XXXX，西南為XXX，東面為XXX;地理位置優(yōu)越，交通便捷，是城市居住的休閑的重要節(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目為兩個(gè)地塊：其中[G11-3/05]地塊，該地塊相對(duì)高差較小，地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，用地呈不規(guī)則矩形，南北長(zhǎng)約59米，東西長(zhǎng)約52米，該地塊建設(shè)用地面積XXX平方米;[G11-11-1/04]地塊，該地塊南低北高，南北高差約10米，用地呈不規(guī)則矩形，南北長(zhǎng)約180米，東西長(zhǎng)約200米，該地塊建設(shè)用地面積XX平方米，本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為XXX平方米。 4、項(xiàng)目工程概況

該項(xiàng)目XXX項(xiàng)目，XXX項(xiàng)目位于XX，占地XXX畝，總建筑面積XXX萬(wàn)平方米，用以建設(shè)XXXX市場(chǎng)及XXX住宅小區(qū)、XXXX大酒店三大項(xiàng)目,XXXX。

目前三期項(xiàng)目已取得重慶市規(guī)劃局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字號(hào)第XXXX號(hào))，規(guī)劃內(nèi)容主要有：

一是建設(shè)用地總面積XXX㎡;

二是地上計(jì)容總建筑面積XXX㎡，XXX棟多層商業(yè)配套門面，其中XX 地塊為二棟多層商業(yè)配套門面(14-15號(hào)樓)，建筑面積XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地塊為(7-13號(hào)樓)，建筑面積XXXX平方米建筑高度為8.1米;六棟高層住宅樓(1-6號(hào)樓)，建筑面積XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商業(yè)、吊層商業(yè)裙房，建筑面積XXXX平方米;四班幼兒園，建筑面積XXX平方米。地上總建筑面積XXXX平方米。

三是地上容積率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。

該公司擬建地下部分包括：負(fù)一層車庫(kù)及設(shè)備用房，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米;負(fù)二層車庫(kù)，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米。地下總建筑面積：XXX平方米

5、項(xiàng)目前期投入情況

“XXXX”項(xiàng)目所有土地已于XXXX年取得，土地出讓金已全部繳納，XXX年XX月XX日取得土地使用證(XX房地證XX字第XX號(hào)XX㎡、XX房地證XX字第XX號(hào)XX㎡)。拆遷安置費(fèi)已按規(guī)定支付。目前正在辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。

二、重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本情況

3、實(shí)際控制人簡(jiǎn)介

XX有限公司董事長(zhǎng)王一霏，男、現(xiàn)年XX歲，無(wú)黨派人士，高級(jí)工程師。XXXX年至XXX年任武勝縣第六建筑工程隊(duì)施工員;XXX年至XXXX年任第六建筑隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)，并任XXX副總指揮;XX年至XX年在重慶XX;XX年至XX年任任XX負(fù)責(zé)人、副隊(duì)長(zhǎng);XXX年至XX年任XX公司經(jīng)理，XX;XX年創(chuàng)建XX有限公司，并任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理(期間任XXX會(huì)員);XX年當(dāng)選XX。

4、重慶XXXX有限公司主要經(jīng)營(yíng)情況

XXX有限公司成立于XX年，注冊(cè)資本XX萬(wàn)元，XXX級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等。現(xiàn)有員工XX人，擁有專業(yè)技術(shù)人員XX人，大專以上學(xué)歷XX人。相繼開(kāi)發(fā)了“XX”、“XX”、XXX萬(wàn)平方米園林景觀社區(qū)——“XX”以及我國(guó)XX地區(qū)最大的汽摩整車及配件市場(chǎng)——“XXX市場(chǎng)”，在重慶第二大城市XXX萬(wàn)平方米“XXX”，第一期純商業(yè)步行街已竣工投入使用，經(jīng)營(yíng)效果良好?，F(xiàn)資產(chǎn)按市場(chǎng)公允價(jià)值總額近XXX億元。

“XXX”項(xiàng)目位于XXX區(qū)商業(yè)文化步行街，是XXX區(qū)第一個(gè)舊城改造工程，樓高XX層，總建筑面積XXX萬(wàn)㎡，總投資XXX億元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在銷售方面創(chuàng)造了重慶房地產(chǎn)行業(yè)銷售奇跡，在很短的時(shí)間里，達(dá)到了100%的銷售率和入住率，

作為XXX區(qū)標(biāo)志性建筑物，已形成以“XXX”為中心的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲和醫(yī)藥為一體的重慶五大商圈之一。

“XXX”項(xiàng)目地處XX，占地XX萬(wàn)㎡，總建筑面積XX萬(wàn)㎡，總投資XX億元，該項(xiàng)目于XX年元月破土動(dòng)工，XX年XX月XX日全面竣工。小區(qū)租售超過(guò)XXX%，并成功引進(jìn)知名企業(yè)新世紀(jì)百貨連鎖超市和重慶小天鵝天星商務(wù)酒店入駐。

XXXXX XXXXX

三、XXXX有限公司財(cái)務(wù)情況 1、財(cái)務(wù)報(bào)表情況

說(shuō)明： (1)現(xiàn)金。 (2)應(yīng)收賬款 (3)其他應(yīng)收款 (4)XXX (5)XXX

(6)目前銀行借款XXXX萬(wàn)元，主要是XXXXX經(jīng)營(yíng)性貸款。

說(shuō)明： XXXXX

4、信用狀況分析

(1)貸款、民間融資情況和還款記錄

(2)對(duì)外擔(dān)保記錄描述 未查到有對(duì)外擔(dān)保記錄 (3)訴訟記錄 未查詢到訴訟記錄

(4)法定代表人和高管人員的個(gè)人信用記錄 無(wú)逾期記錄。

(5)其它商業(yè)或社會(huì)信用 較好

四、本次貸款抵押物基本情況

1、XXXXX自愿將位于重慶市XXXX地塊，面積為XXX平方米(約XXX畝)的國(guó)有出讓商住用土地使用權(quán)作為該筆借款的抵押。該地塊屬“XXXX”項(xiàng)目四期，容積率不大于XXX，該地塊價(jià)值可達(dá)XXX萬(wàn)元/畝，總價(jià)值可達(dá)XXX萬(wàn)元，抵押率為XXX%。

2、XXXXX

五、貸款用途和還款來(lái)源 1、貸款用途

“XXX”三期項(xiàng)目國(guó)土規(guī)劃手續(xù)已辦理完畢，正在辦理建設(shè)規(guī)劃和施工許可手續(xù)，急需上繳配套費(fèi)等，按大渡口配套費(fèi)XXX元/㎡計(jì)算，需要配套費(fèi)XX萬(wàn)元，因該公司前期項(xiàng)目占用資金較大，大部門商業(yè)正在銷售之中，資金一時(shí)籌措未到位，因此向我公司申請(qǐng)短期貸款XXX萬(wàn)元，用于支付“XXX”三期項(xiàng)目配套費(fèi)。

2、還款來(lái)源

六、風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保措施 1、風(fēng)險(xiǎn)分析

該項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家調(diào)控政策對(duì)此有一定影響。但考慮到該項(xiàng)目地理位置好，大部分地用于市場(chǎng)建設(shè)，且鄰近已形成成熟的汽車市場(chǎng)和陶瓷市場(chǎng)，銷售前景看好，有別于其他情況的商業(yè)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,因此，與之比較受政策影響相對(duì)較小。

2、擔(dān)保措施

(1)XXX自愿將位于XXXX號(hào)地塊使用權(quán)作為該筆借款的抵押，該地塊屬“XX項(xiàng)目四期，容積率不大于XXX，該地塊價(jià)值可達(dá)XX萬(wàn)元/畝，總價(jià)值可達(dá)XX萬(wàn)元，土地證號(hào)為XX房地證XX字第XX號(hào)，土地面積XX㎡(約XX畝)。

(2) 重慶XX股東XXX、BBB、CCC承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。 (3)XXXX。

七、綜合評(píng)估結(jié)論

XXX有限公司借款主體合法，其公司經(jīng)營(yíng)正常，借款用途明確，抵押物價(jià)值充足，

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇10)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

20xx年1-6月,在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管的雙重作用下,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有所波動(dòng)，增速放緩，但總的態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.67億元,同比增長(zhǎng)36%;新開(kāi)工面積14.32萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)32％。

2、商品房竣工面積

1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)10%,其中住宅竣工面積3.6743萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)10%。

二、商品房市場(chǎng)成交情況

1、商品房面積分析

1-6月商品房銷售面積為10.14萬(wàn)平米,其中商品住宅9.05萬(wàn)平米（755套）,同比增長(zhǎng)28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬(wàn)平米,占商品房成交面積的89％。

2、購(gòu)買房屋的類型、群體

﹙1﹚據(jù)銷售統(tǒng)計(jì):選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據(jù)以上數(shù)字可以看出,市民因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。

﹙2﹚客群:以本地購(gòu)房者為主,外地購(gòu)房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;

﹙3﹚房?jī)r(jià):1-6月份,商品住宅平均價(jià)為3460元/平方米,同比上漲4%;

﹙4﹚供應(yīng)量:樓市供需基本平衡;

﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購(gòu)買；140平方米以上面積，由于房?jī)r(jià)因素購(gòu)買人較少。

3、二手房交易情況

1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬(wàn)平米。交易金額為3263.28萬(wàn)元,同比分別增長(zhǎng)221%、252%、17%。

三、土地競(jìng)拍情況

據(jù)縣國(guó)土資源局土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)顯示：從成交結(jié)構(gòu)看,1-6月經(jīng)營(yíng)性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價(jià)為155萬(wàn)元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楸热ツ暌摺?/p>

四、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素

1、政策因素

受國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,我縣房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)。

2、經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),預(yù)計(jì)未來(lái)幾年我縣房地市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì),但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩。

3、社會(huì)因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落。人口素質(zhì)、文化素養(yǎng)、教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

我縣正處于城市化進(jìn)程加速階段,大量農(nóng)村人口進(jìn)入縣城,對(duì)我縣商品房需求的增加,促進(jìn)了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4、其他因素

購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。我們認(rèn)為,在今后一段時(shí)期,由于受各方面因素的影響,人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,購(gòu)房意向仍然看好。

五、對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

預(yù)計(jì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅速度會(huì)放緩。

一是我縣的現(xiàn)有房?jī)r(jià)比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發(fā)展前景,在買房、投資置業(yè),促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái),土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等有較大增長(zhǎng),對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。如教育資源整合、學(xué)校撤并、城市化進(jìn)程加快、婚房需求進(jìn)入縣城購(gòu)房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機(jī)性購(gòu)房的進(jìn)一步增加也帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動(dòng)產(chǎn)成為居民的首選保值商品,去年以來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲吸引了投資者購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資增值,進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上漲。五是由于開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次,房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提升也提高了房?jī)r(jià)。

六、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在不合理負(fù)擔(dān)。水、電、氣等供應(yīng)單位的壟斷經(jīng)營(yíng),增加了房地開(kāi)發(fā)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)。特別是小區(qū)外的配套工程均要由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)﹙10千伏輸電線、變壓器、輸水管﹚,而且這些工程均要由水、電壟斷企業(yè)來(lái)施工,其工程費(fèi)用一般都高于市場(chǎng)行情的2-5倍,直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,也不符合相關(guān)規(guī)定。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇11)

萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至6月30日止，公司總資產(chǎn)94.73億元，凈資產(chǎn)42.85 億元。

1988年12月，公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股，集資人民幣2,800萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。

1991年6月，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2,836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。

1992年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被確定為萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。

1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬(wàn)股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬(wàn)港元，主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開(kāi)發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。

公司于將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。

6月，萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。

公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止20底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，20上半年萬(wàn)科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹(shù)立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。

能否到期償債是企業(yè)生存的根本問(wèn)題, 償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的償債能力。

式變動(dòng)趨勢(shì), 07 年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn), 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn), 因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加, 因此指標(biāo)在07 年降低了0.28, 08 年銷售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款, 相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn), 由于預(yù)售樓宇增加, 09 年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng)3 倍, 萬(wàn)科實(shí)際的償債能力因而得以提高, 但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上, 則流動(dòng)負(fù)債增加, 速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來(lái)關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率, 其現(xiàn)金償債能力較弱, 但近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多, 比率為負(fù), 09年有所下降, 但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化, 流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,但沒(méi)有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō), 萬(wàn)科短期償債能力較好, 且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則, 加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。

(1) 資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2 來(lái)看, 資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大, 且大致呈上升趨勢(shì), 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得, 風(fēng)險(xiǎn)較小, 屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)分析: 資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資, 無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小, 波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中, 存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng), 同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn): 首先, 企業(yè)會(huì)計(jì)

制度規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí), 才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本, 因此, 房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對(duì)于寫字樓項(xiàng)目,付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的應(yīng)收賬款。具體到萬(wàn)科, 除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高, 但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款, 由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅, 所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且近兩年來(lái)有所下降, 可能是收款工作開(kāi)展順利。

負(fù)債結(jié)構(gòu)分析: ①流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu): 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低, 說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化, 對(duì)短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大, 也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題, 應(yīng)引起重視。②長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu):長(zhǎng)期借款近年急劇上升, 說(shuō)明企業(yè)開(kāi)始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式, 同時(shí)也可以看出近階段萬(wàn)科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中, 資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度, 是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬(wàn)科近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率, 為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間, 這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。

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